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2013年はマンション取得の最後の好機

「タワーマンションは北向き住戸を買え」と語る沖社長のマンション展望

2013年1月30日(水)

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 アベノミクスによって、市場は円安・株高にふれ始めた。このままマイルドなインフレが実現すれば、場所によっては資産価格の持続的な上昇も夢ではないかもしれない。果たして、2013年の不動産市場はどうなるのか。不動産市場分析に定評のあるアトラクターズ・ラボ、沖有人社長に話を聞いた。

(聞き手は篠原匡)

2013年に不動産市場をどう見ているのでしょう。

:一言で言うと、「比較的新築物件を買いやすい時期」ということになると思います。特にマンションで顕著ですが、新築マンションには買い時と買ってはならない時期が明確にあります。下のグラフを見てください。これは、首都圏における新築マンションと中古マンションの価格指数を時系列に並べたものです(2004年を1としている)。2007~2009年にかけて、中古と新築の価格差が大きく開いていることがわかると思います。

新築と中古INDEX(首都圏)

 中古価格は売り主と買い主が合意して実際に売買された価格、いわば時価です。中古に比べて新築価格が大きく上ぶれしている間は、中古で販売した時の値下がりが大きくなるので、新築マンションを買うべきではありません。その証拠に、2007~2008年の中古下落率は15%を超えました。その前年の2006年は5.7%の下落。それだけ2007~2008年の新築価格が高かったということです。

なぜ新築価格が中古価格から大きく乖離してしまったのでしょうか。

新築価格は用地の取得価格に左右される

沖 有人(おき・ゆうじん)氏
1988年、慶應義塾大学経済学部卒業。会計事務所系コンサルティング会社、不動産マーケティング会社を経て、98年、アトラクターズ・ラボ設立、代表取締役に就任。住宅分野において、マーケティング・統計・ITの3分野を統合、賃貸住宅分野では自他共に認める第一人者である。提供サービスとして、住宅市場マクロ調査・エリア市況調査・案件調査レポート・各種ASP(賃料査定・物件事例出し)などをデベロッパー、ハウスメーカー、AM会社、PM会社、レンダーなど100社以上に提供実績がある(詳細はこちら)。「投資・証券化のための不動産の調査・分析・評価の実務」(共著)、アカデミーヒルズ講師など執筆や講演でも活躍中。昨年12月に『マンションは10年で買い替えなさい』を上梓した

:データを見ればわかるように、新築と中古はある程度、連動しています。ただ、2007~2009年のように、中古と新築の乖離が起きるのは、マンションデベロッパーの多くが中古価格を無視して販売価格を決めていることが背景にあります。その背景には自転車操業的な業界構造がある。

 新築マンションは「土地価格+建物価格+粗利益」で価格が決まります。ただ、資材費や人件費に比べて土地価格の変動幅の方が大きいので、新築価格は土地の取得価格で決まると言っても過言ではありません。

 ところが、用地の仕入れはその多くが入札になりますから、マンション市場が熱を帯びてくると入札者が増加して価格がつり上がる。それでも、マンションデベロッパーは固定費をまかなうために売り上げを立てる必要があるので、少々高くなっても用地を仕入れなければならない。

 ただ、そうやって仕入れた土地が分譲する段階になって高値で売れる保証はありません。その結果として、新築価格と中古価格の乖離が広がるわけです。振り返れば、2004~2006年は不動産のプチバブル状態でした。そこで仕込んだ割高の用地が2007~2009年に出てきたということですね。

「新築指数が中古指数に比べて開いている時は、値下がりリスクが大きいので買うべきではない」ということですね。

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「2013年はマンション取得の最後の好機」の著者

篠原 匡

篠原 匡(しのはら・ただし)

ニューヨーク支局長

日経ビジネス記者、日経ビジネスクロスメディア編集長を経て2015年1月からニューヨーク支局長。建設・不動産、地域モノ、人物ルポなどが得意分野。趣味は家庭菜園と競艇、出張。

※このプロフィールは、著者が日経ビジネスオンラインに記事を最後に執筆した時点のものです。

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