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不動産の過熱は始まっている しかし、本当の競争はこれからだ

住友商事建設不動産本部長 安藤伸樹氏

2014年7月29日(火)

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東京など大都市では、オフィスビルの空室率が下がり、地価も上昇を始めた。背景には景気回復によるオフィス需要の拡大があるが、超金融緩和が発火点となった投資マネーの膨張の圧力も大きい。不動産バブルは再燃するのか。崩壊はないのか。住友商事の安藤伸樹建設不動産本部長に、その兆候をどう見分けているか、オフィス、マンションなどの有力ディベロッパーとしてどう対応するかを聞いた。

(主任編集委員 田村賢司)

先日発表の2014年路線価で、東京の地価は前年比10%上昇となったが、全国平均は6年連続の下落。不動産市場は大都市で過熱しているのか。

安藤伸樹(あんどう・のぶき)氏
1982年、住友商事入社。建設・不動産畑を歩み、2003年4月、住宅事業部長就任。2012年4月、理事・建設不動産本部副本部長・不動産戦略事業部長へ。今年4月から同・同本部長・総合建設開発部長。

安藤:例えば、東京都心5区のオフィス平均空室率は今、7%を割ったところ。もう間もなく5%に届くだろう。空室率がその水準を切ると、オフィス賃料が上がってくるのが常。2008年秋のリーマンショックから下落を続けてきたが、それが反転するわけだ。そう遠くはないと見ている。

 要因の1つは、景気回復と共にオフィス需要が回復してきたこと。企業が、分散していた自社オフィスを1つにまとめて仕事の効率化を図ったり、リーマン後の不況下でのリストラでいったん縮小していたオフィス面積を再び拡大し始めたりしている。

 オフィスビルの収益性を見る指標にキャップレートと呼ばれる物差しがある。テナントが支払う家賃収入から修繕費や管理費などを差し引き、ビルなどの物件購入費で割って算出するが、これが都心のAクラスビル(大型ビル)では4%から3%台後半に入ろうとしている。投資の収益性が落ちているわけだが、それは物件価格が上がってきたためだ。

膨れあがるアジア投資マネー

実需もあるだろうが、超金融緩和による投資マネーの膨張も大きい。

安藤:昨年は上場リート(不動産投資信託)が活発に物件を買っていたが、今年は、非上場の私募リートや特定投資家の資金を運用する私募ファンドが買っているようだ。その投資家は、銀行など金融機関やリース会社といったところだ。

 これに加えて動きがあるのが外国人投資家。当社の開発した東京・赤坂の分譲マンションでは、中国や台湾の投資家が60%を占めたこともあった。1戸6000~7000万円位するが、珍しいことではない。

 もちろん、個人だけではなく、不動産ファンドも多い。特にアジア系は、百億円とかそれ以上の単位で投資している。それも、物件を買うだけではない。シンガポール政府投資公社(GIC)と我々は、神奈川県藤沢市で商業施設、「テラスモール湘南」の開発を一緒に手がけたりしており、日本の不動産への投資意欲は非常に強い。先に過熱した台湾やシンガポールの物件に比べて利回りが安定しているし、金利の低さも魅力のようだ。

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「不動産の過熱は始まっている しかし、本当の競争はこれからだ」の著者

田村 賢司

田村 賢司(たむら・けんじ)

日経ビジネス主任編集委員

日経レストラン、日経ビジネス、日経ベンチャー、日経ネットトレーディングなどの編集部を経て2002年から日経ビジネス編集委員。税・財政、年金、企業財務、企業会計、マクロ経済などが専門分野。

※このプロフィールは、著者が日経ビジネスオンラインに記事を最後に執筆した時点のものです。

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