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福岡の不動産市場はもはや相当に過熱している

2015年3月17日(火)

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日銀の昨年秋の再緩和で再び膨らむ投資マネー。不動産市場はさらに過熱するが、東京から溢れたマネーが向かっているとされるのが福岡市。人口増が続き、景気も好調に推移している。内外から緩和マネーが流れ込む福岡の不動産市場は東京を超える過熱ぶりを見せるのか。オフィスの実需とマネーの動きを地元の大手デベロッパー、福岡地所の石井歓社長に聞いた。

福岡市は、東京23区と政令指定都市の中で最も高い人口増加率となっている。不動産市況も好調だ。

石井:確かに福岡市は、ここ2年、主要都市の中で最も空室率が下がり、オフィス需要は好調に推移している。全体としてはオフィスの不足感が出てきているところだろう。オフィス仲介の三鬼商事によると、天神、博多駅前など福岡市のビジネスの中心6地区の空室面積は5万3000坪になり、2009年のピークからほぼ半減している。

 ただ、難しいところだが、不足感が出ている割に賃料はまだそれほど上げてはいない。一方で売買価格は非常に上がっている。ということは、オフィス自体の需給関係で、市況が動いているというより、マネーが市場に相当に流れ込んでいるということだろう。

我々にはもう手が出せない水準だ

どういう投資家が動いているのか。投資マネーはまだ増えるのか。

石井歓(いしい・かん)氏
1977年4月、日本開発銀行(現・日本政策投資銀行)入行。米国留学、福岡支店勤務などを経て、2006年6月、政投銀九州支店長。2008年10月、同常務執行役員に就任。退職後、2011年6月に福岡地所顧問に就任し、同8月から現職。(写真:菅 敏一)

石井:やはり東京のリート(上場不動産ファンド)と、特定の投資家で組成している私募ファンドや私募リートのマネーが入り続けている。外資マネーも一昨年の後半ぐらいからは来ている。東京都心は、投資利回りを示すキャップレート(管理費などのコストを差し引いた賃料収入を、ビルなどの物件取得価格で割った指標)で3%台半ばのものもある。福岡市はそこまでいっていないが、4%台に入り、相当に過熱感は出ている。 これは、我々のようなデベロッパーからするともう手が出る水準ではない。この価格水準は、通常のリターンを想定した投資から考えると、もうとっくに超えている。

一方で福岡市の場合、これまではビルなどの供給が少なく、需給面からも上がりやすいといわれてきた。

石井:確かにその通りで、物件の供給はあまり大きなものはない。そういう状況だが、東京で投資物件がなくなり、福岡市へ向かってきている。買いの意欲は強くなるばかりのようだ。

 ただ、あまり良くない場所は買われていない。外国人も東京には多い、中国などアジア系の個人による買いもあまり見られないようだ。こちらは、そもそも投資対象になるような高額マンションが少ないということもある。総じて言えば、かなり過熱はしているが、まだメチャメチャな買いが入っているというところまではいっていないように思う。

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「福岡の不動産市場はもはや相当に過熱している」の著者

田村 賢司

田村 賢司(たむら・けんじ)

日経ビジネス主任編集委員

日経レストラン、日経ビジネス、日経ベンチャー、日経ネットトレーディングなどの編集部を経て2002年から日経ビジネス編集委員。税・財政、年金、企業財務、企業会計、マクロ経済などが専門分野。

※このプロフィールは、著者が日経ビジネスオンラインに記事を最後に執筆した時点のものです。

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