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【第5回】マンションやアパート経営のここに注意

「家賃保証システム」は信用できるか?

  • 山田英次

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2006年12月4日(月)

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 ここで皆さんに考えていただきたいのは、こんなメリットしかない仕組みが本当にあるのだろうか?そして、その仕組みがあるとするならば、そんなうまい話を赤の他人に提供してくれる素敵な会社があるのだろうか?という疑問です。

家賃保証システムの落とし穴 -契約-

 ボランティアで家賃保証をしてくれる会社はないはずです。保証会社にも何かしらのメリットがなければ家賃保証という仕組みを提供するはずがないのです。

 ここでは、一般的な家賃保証契約の条件で考えてみたいと思います。

 契約書には細かい字でたくさんの条項が記載されているのですが、家賃保証システムの柱は一般的には概ね以下の4項目になります。

(1)礼金の取り扱い:全て保証会社が取得
(2)敷金の取り扱い:全て保証会社が預かる
(3)管理料:家賃の1割程度を保証会社が取得
(4)免責:入居開始から1~2カ月程度

 (1)~(3)は納得できるかどうかは別として、分かりやすいと思います。でも(4)に関してはちょっと注意が必要です。

 免責とは、例え物件の入居開始時に入居者が決まっていて、家賃が発生していたとしても、記載されている期間の家賃は管理会社の取り分となってしまうという意味です。

 大義名分としては、どれだけ空室になろうとも、免責期間が経過した後は、家賃を保証しなければならないのだから、当初の1~2カ月間の家賃は下さい、ということなのでしょうが、そもそも、そんな空室が見込まれる物件を家賃保証システムの商材として、保証会社が採用するのかは疑問です。

家賃保証システムの落とし穴 -家賃設定と更新-

 「○○年間の家賃保証システムだから安心!」といった広告は多くの人の目には魅力的に映ります。でも、ここで気付いていただきたいのです。その家賃、金額は○○年間一定だと決まっているのでしょうか?

 当初の家賃は、保証会社も奮発する傾向にあります。保証会社は、早く物件の大家さんを見つけたいのですから、自然とそうなるのです。その方が、利回りがよく見える訳ですから、当たり前の行動だといえます。

 でも、その結果はどうなると思いますか?もし、相場を上回る家賃設定をした場合は、空室率も上がってしまうことでしょう。通常、家賃設定は2年ごとに見直されます。賃貸住宅に住んでいる方が2年ごとに契約更新するのと一緒です。

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