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(5)あなたの修繕積立金、“原則方式”ですか?

マンションの運命を決める大規模修繕に潜む怪

  • 山岡 淳一郎

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2007年6月11日(月)

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 昨秋、日本経済新聞朝刊1面(11月7日付)にショッキングなアンケート結果が報じられた。築20年以上のマンション1576件の管理組合への調査で、修繕費に充てられる積立金が「不足している」との回答が全体の43パーセントにのぼったのである。

全体では6~7割が積立金不足か

 調査対象のマンション管理組合は、すべてNPO法人「全国マンション管理組合連合会(全管連)」に所属している。全管連に加入し、住民のマネジメント意識が高いとされるマンションで、この数字だ。維持管理を管理会社に「丸投げ」し、管理費や修繕積立金を「右から左へ」運用されている他のマンションではもっと深刻化していると予想される。高経年マンションの6~7割は修繕積立金不足、との見方もある。

 私は、以前、団地の住民が「建て替え派」と「修繕派」に分裂し、建物の維持保全に不可欠な大規模修繕が後回しにされたために凄まじい状態になっている現場を見たことがある。

 外壁の亀裂から、のべつ雨水が住戸内に入っていた。天候が悪化すると、部屋にブルーシートが広げられ、あちこちにバケツが置かれた。天井から水が漏るのは間違いないのだが、風向きや雨の強さで水漏れ箇所が七変化し、予想がつかないのだ。住人は、外出中に雨がパラつくと飛んで帰る。

 夜の雨となるとこれはもう拷問だった。滴が水面を叩く音が延々と続き、蒸し風呂のような湿気が神経を切り刻む。その団地では紆余曲折の末、「修繕派」が主導権を握り、大規模修繕を敢行。惨憺たる状況は、ようやく改善された。

 大規模修繕は、マンション住民の「人生を左右する」といっても過言ではない。

世帯数と修繕にかかる金額の関係は?

 一般に管理費は「管理人の人件費」「公租公課(税金)」「通常の共用施設の保守維持費」「事務経費」「共用部の火災・損害保険料」「清掃費、ごみ処理費」「管理組合の運営費」などに充てられる。一方、修繕積立金は、大規模修繕に回されるお金である。管理費が足りなくなったからといって、修繕積立金を取り崩すことは基本的に許されない。

 その大切な積立資金が、大多数の高経年マンションでは足りなくなっている。なぜ、このような状況に追い込まれてしまったのか。どう対処すればいいのか。錯綜した問題を解きほぐすため、まずは、管理費と修繕積立金の「相場」をつかんでおきたい。

 東京カンテイの調査データをもとに1~3の表を作成した。まず1の首都圏と近畿圏の「管理費+修繕積立金(年額)」の水準比較をご覧いただきたい。

(1)2005年の首都圏、近畿圏の「管理費+修繕積立金(年額)」と
分譲価格(70平米換算)との水準比較(東京カンテイのデータより作成)
  東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 大阪府 兵庫県 京都府
管理費
(単位:円/年)
169208 153722 143738 139730 115003 114874 120630
修繕積立金
(単位:円/年)
70501 64146 63656 62974 50807 50937 49133
分譲価格
(万円)
4411 3400 2869 2752 3063 3095 2972
比 率(%) 0.54 0.64 0.72 0.74 0.54 0.54 0.58
*比率は分譲価格に対する「管理費+修繕積立金(年額)」の割合

 地域によって違いはあるが、毎年支払わなければならない管理費と修繕積立金の合計は、分譲価格の0.54~0.74パーセントとなる。東京カンテイの試算によれば、仮に物件価格の0.6パーセントの年間負担で、35年ローンを組んで完済まで住み続けるとすると管理費と積立金の総支払額は、物件価格の約2割にも達するという。分譲価格4000万円のマンションなら、約800万円の管理費、積立金を払う計算になる。これだけ大きなお金がマンション全体で動く。いかにそのマネジメントが大切かはいうまでもないだろう。

(2)階層別の管理費(月額)の推移(70平米換算)
  1997年 1999年 2001年 2003年 2005年
首都圏 20階未満 13723 12516 12422 12771 12933
20階以上 20323 14333 16544 16849 16192
近畿圏 20階未満 9600 9107 8886 8922 9145
20階以上 12038 10874 10672 10947 11797
*単位:円/月

 2からは、20階以上のタワー型マンションの管理費が20階未満に比べて30パーセント前後高い事実が浮かび上がる。超高層マンションは、電気、水道、エレベーターなどライフラインの維持やアメニティ施設の運営費などが高い。それでいて建物の維持に不可欠な大規模修繕のノウハウは、まだ確立されていない。

 こんな話を聞いたことがある。そろそろ築後10年になる超高層マンションの住民が、管理会社に大規模修繕の方法を質した。すると管理会社は建物に「足場」を組んで外壁を補修する図面を持ってきた。

「うちの上階は猛烈な風が吹いてますよ。てっぺんまで足場が組めるんですか」と住民。

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