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【マンションが危ない】隣人は投資ファンド

ファンドバブル、さらば一般客

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2008年10月28日(火)

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この40年、マンションは急速に普及した。そして2008年、マンション業者の倒産が相次ぐ。ある時は株式顔負けの金融商品、ある時は景気対策の道具、ある時はファンドの投資対象…。マンションの歴史は、住宅としての進化だけでなく、経済の映し鏡だった面も大きい。いきおい歪みが生じる。これまで日経ビジネスが警鐘を鳴らしてきた記事で振り返る「マンションが危ない」。

第2回

あのAIGグループも投資として首都圏の新築マンションを1棟丸ごと購入。わずか3年前、内外の投資ファンドが競って新築マンションに群がり、価格はみるみる高騰した。世界的なカネ余りを背景にマンションはファンドバブルに沸いた。

* * *

「1棟お買い上げ」の上得意で千客万来

2005年9月5日号より

東京のマンションで大異変が起きている。
販売不振で在庫急増、投げ売りが横行した1年前はどこへやら。
原油や人民元では満足できない投機マネーが日本の住まいへ。
モデルルームでは見えないマンションバブルが膨張中だ。

(篠原 匡)

 緑豊かな東京・世田谷にある総戸数772戸の大規模マンション「深沢ハウス」。東京都立大学の跡地を長谷工コーポレーションが取得し、分譲マンションとして一般に販売したものだ。

 敷地内から隣接する公園に直接出られる抜群の住環境、地震の揺れを軽減させる免震構造、滝の流れる広大な中庭、トンボや蝶が飛び交う池、石積みや植栽など細部にまでこだわった作り。約4万m2という広大な敷地に緑と水が織り成すコントラストは、マンション専門家からの評価も高い。

 ところが、高い評価とは裏腹に販売では苦戦した。最寄り駅から歩いて15分という立地の悪さや販売価格の高さなどが苦戦の理由だ。建物が完成した2004年7月以降、1年以上も経っているのに、現地では今も売れ残り住戸の販売が続いている。

 今春、ある投資家が、敷地内に13棟あるマンションのうち販売を開始していなかった2棟、全住戸の16%に相当する124戸を取得した。買い主は、パワーマネージメント(東京都港区)という不動産ファンドの運営会社だ。同社の野瀬一成社長は、「あれほど住環境の優れた物件はそうはない。高級賃貸マンションとしての競争力は高い」と取得の意図を語る。

 他の棟の購入者には了承を取ったうえでの一括売却だったというが、購入者にすれば、投資ファンドと1つの敷地を共有することになろうとは、契約時には想像もしなかったに違いない。現在、ファンドが購入した住戸では、賃料28万~55万円の高級賃貸マンションとして入居者を募集している。

 投資ファンドが個人向け分譲マンションを1棟丸ごと取得する――。ここ最近、そうした例が急増している。

 ホリエモンこと堀江貴文ライブドア社長らヒルズ族が集う「六本木ヒルズ」(東京都港区)。その目と鼻の先で建設が進む27階建てのタワーマンションもその1つだ。今年4月、東京証券取引所に上場するREIT(不動産投資信託)、日本レジデンシャル投資法人がセコムグループのセコムホームライフから約85億円で購入した物件である。

 同じ日本レジデンシャルが所有する「パシフィックタワー乃木坂」も分譲マンションの1棟買いの物件。都心でも人気エリアの港区、しかも地下鉄の駅の真上に立つ新築マンションだ。

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