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【マンションが危ない】ここは買ってはいけない! これが新しい不動産格付けだ

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2008年10月31日(金)

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この40年、マンションは急速に普及した。そして2008年、マンション業者の倒産が相次ぐ。ある時は株式顔負けの金融商品、ある時は景気対策の道具、ある時はファンドの投資対象…。マンションの歴史は、住宅としての進化だけでなく、経済の映し鏡だった面も大きい。いきおい歪みが生じる。これまで日経ビジネスが警鐘を鳴らしてきた記事で振り返る「マンションが危ない」。

第5回リード

不動産の資産価値の尺度が坪単価から利回りに変わった。
自宅マンションを資産としての安全性からみる場合にも利回りは有効だ。
マンション分譲価格と賃料から導く駅別の購入安全度格付けとは(掲載した格付けは当時の価格・賃料によるものです)。

* * *

<シミュレーションドラマ>マンション購入で明暗真っ二つ
二子玉川(世田谷区)VS 豊洲(江東区)

2002年7月22日号より

マイホームは、個人にとって最大の買い物だ。
賃下げ、失業、会社倒産…、いざという時にマンションをどうするか。
購入したマンションの立地の違いが人生の明暗を分けることも。

(廣松 隆志、谷川 博、篠原 匡)

 2003年3月、東京都渋谷区に本社を置く機械専門商社に勤めていた2人の課長が職場を去った。西川一郎と東山健一。2人はともに43歳の働き盛り、それでも民事再生法の適用を申請した会社の再建計画に協力し、20年勤めた職場を離れることになった。

 それから半年、雀の涙ほどの退職金も失業保険も月々の生活費に消えていく。2人とも十分な蓄えがあるわけでもないし、それぞれの実家にも子供が頼るほどの経済力はない。40代半ばの再就職先探しは難航し、2人は、妻のパートに支えられながら、第2の職場を探す日々が続く。

 同じ境遇の2人だが、一方は「慌てる必要はないからじっくり仕事を探そう」と気持ちに余裕があり、もう一方の脳裏からは「自己破産」の4文字が離れない。勤務先の倒産、失業という突然の不幸に見舞われた2人のその後が明と暗にくっきり分かれてしまった原因。それは、2人が購入した新築マンションの立地の違いだった。

 2人は2001年に新築マンションを購入した。2人は入社以来のライバルで、当時同時に課長に昇進したばかり。申し合わせたわけではないのに、同じ頃にマンションの購入を思い立った。

ブランド住宅地のはずが…

 西川は東京都世田谷区、東急田園都市線二子玉川駅から徒歩8分に、東山は東京都江東区、営団地下鉄有楽町線豊洲駅から徒歩8分に、それぞれ約75m2の新築マンションを買った。マンションは値下がりを続けて、これ以上は下がらないと思える水準だった。そのため2人とも全額を銀行の住宅ローンで賄った。

 西川が選んだ二子玉川駅は、通称「ニコタマ」。渋谷駅まで急行電車で10分と都心に近く、駅のそばには玉川高島屋など商業施設も充実している。おしゃれな飲食店や洋服店も多い。「コマダム」と称される、豊かな消費生活を楽しむ若い主婦層に人気が高い、いわばブランド住宅地だ。

 もちろん人気の高いエリアだから分譲価格も高かった。それでも西川に不安はなかった。「いい立地の物件は値下がりしない」「東京の地価は都心から西側は下げ止まりの兆しが出て、東側は下がり続ける」――。当時、東京の住宅地を巡る通説も西川の選択を後押しするものだった。

 東山が選んだ豊洲駅は、西川が選んだ二子玉川駅とは都心を挟んで正反対の東京東部にある。江東区でも東京湾に近い、運河に囲まれた一角だ。交通量が多い晴海通りを挟んで石川島播磨重工業の工場が広がる準工業地域。有楽町まで地下鉄で7分と都心に近いものの、住宅地として注目されたのは1990年代の後半に超高層マンションの建設が続いてからのことだ。

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