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物流アウトソーシングの進化の行方を読む

財務的に正しくても、正解とは限らない

  • 大矢 昌浩

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2010年9月7日(火)

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 倉庫用地の相場が反転しそうだ。今年7月に不動産関連の調査会社である一五不動産情報サービス(東京都墨田区)が業界関係者を対象に実施したアンケート調査によると、半年後の物流用地の土地価格の見通しについて「上昇」を予測する割合が、今年1月調査の6.2%から18.1%に大きく上昇した。

 この調査は2008年1月から半年おきに実施されているが、業界関係者の市場心理はリーマンショック後の2009年1月調査で大きく悪化した後、2009年7月、2010年1月と徐々に回復し、今回の調査では2年半ぶりに「上昇」の割合が「下落」(9.6%)を上回った。

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 上昇を予測する理由としては、「資金調達環境が改善しているため」「低迷していた不動産投資市場に投資家が戻りつつあるため」「物流合理化で特定の物流用地に根強い需要があるため」などが挙げられている。

 もっとも、倉庫賃料の足元の相場はいまだ弱含みで推移している。事業用不動産のコンサルティングを手がけるシービー・リチャードエリス(東京都港区)の調べによると2010年上半期の大都市圏の中大型施設の空き室率は15%前後で高止まりしており、賃料も下落傾向が続いている。

 先の一五不動産情報サービスの調査では、賃料水準が上昇に転じる時期についても業界関係者に予測をたずねている。それによると反転は「2年以上先」とする最も悲観的な見方が41.0%を占め、「2年以内」の34.9%がそれに続く。

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 つまり賃料については大多数がまだ悲観的に見ているが、土地価格の相場観は賃料に先行して強気に振れ始めた。

3PLと物流不動産ファンド

 リーマンショック前まで高値で不動産を買い漁っていた投資ファンドの活動は、今のところ停滞したままだ。しかし、それに代わって有力3PL(サード・パーティ・ロジスティクス)企業が倉庫用地の底値買いに本腰を入れ始めている。

 3PLは1990年前後に米国市場で開花した物流業界のニュービジネスだ。それまで物流サービスは、輸送や保管など機能別にプロバイダーが分かれていた。それを3PLは一括して請け負い、荷主に代わって物流コストの削減と品質向上を図るという新たなソリューションを提供する。

 日本では2000年頃から3PLの普及が本格化した。筆者の発行する「月刊ロジスティクス・ビジネス(LOGI-BIZ)」では、日本の3PL市場の規模を2006年から調査している。それによると2010年3月期の主要48社の3PL事業売上高は合計で1兆2716億円だった。

 リーマンショックの影響で、ここ2年は市場規模が足踏み状態にある。それでも物流市場全体が大幅に縮小しているので、3PLサービスのシェアは拡大している。

 米国の3PL市場は2009年(暦年ベース)で1070億ドルに達している。2009年は初めて市場規模が減少に転じたが、米国で調査が始まった1996年から2008年まで12年間にわたって年率10%以上のハイペースで成長を続けた。

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