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勝手にカネが入ってきちゃう!

拡大編:要するに「工場長」ですな

2011年8月22日(月)

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「賃料情報なら1番になれる」

 この中で12ページもの文量を割いているのが、「ここは買ってはいけない! これが新しい不動産格付けだ」だった。

(1) シミュレーションドラマ
(2) (格付けの)解説
(3) マンション購入安全度

 この3部構成になっている。実は、この企画に弊社がデータを提供している。そして、私は編集部に出向き、2時間くらいしゃべり続けた。その内容に、記者の取材を加えて編集されていた。

 (1)のドラマでは、物件が買った時よりも高く売れている事例として、東京・豊洲の私の友人のケースを使っている。(2)では「年間家賃収入÷分譲価格=利回り」を駅別に正確に計算し、不動産が収益還元で評価されることが今後一般化すると見て、利回りが高い場所(それこそ豊洲など)は、分子の家賃が安定しているだけに、分母の分譲価格が値上がりすると予測した。その考え方で(3)において、首都圏にある759の駅を「勝手格付け」したのである。

 「AAA」と評価されたトップの駅は水天宮前だった。理由は簡単で、都心に近く交通アクセスもいいので賃料は高いが、その割に隅田川沿いにある物件は分譲価格が安い。しかも、半蔵門線の始発駅(当時)だったこともあってプレミアムが付いていた。この当時の利回り差は、その後急速に縮まり、今ではほとんどの駅が同一水準の利回りに落ち着いている。つまり、利回りが高かったところは分譲価格が上がり、利回りが低かったところは値下がりしたということだ。この記事は、資産デフレの終焉を象徴するものだった。

 時は不動産投資の黎明期である。

 駅別利回りの構成要素は分譲価格と賃料であるが、前者はウェブで既に公表しており、賃料はこの記事を機にビジネスチャンスを創ることになる。賃料情報はその頃はまだビジネスにならなかった。うちがデータ購入していた仕入れ先は突然情報が届かなくなり、夜逃げのように消えて行った。

 しかし、ここはチャンスだと思った。数字を根拠に住宅市場が大きく変わろうとする時であり、JREITも勃興し、不動産投資信託の市場が出来始めていた。不動産の情報で最も重宝されるのが価格情報であるが、新築分譲マンション情報はA社、中古マンション情報はB社とトップ企業が決まっていたが、賃貸住宅情報を提供するプレイヤーはいなかった。まず、情報を大量におさえ、自分の強み(不動産市場理解×ウェブマーケティング×統計解析)を活かせば1番になれる、そう考えた。

コメント1件コメント/レビュー

成功するとはこういうことか。コンサルト会社が役に立たないことが良く分かった。(2011/08/23)

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「勝手にカネが入ってきちゃう!」の著者

沖有人

沖有人(おき・ゆうじん)

不動産コンサルタント

1988年、慶應義塾大学経済学部卒業後、コンサルティング会社、不動産マーケティング会社を経て、1998年、アトラクターズ・ラボ(現スタイルアクト)を設立、代表取締役に就任。/

※このプロフィールは、著者が日経ビジネスオンラインに記事を最後に執筆した時点のものです。

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成功するとはこういうことか。コンサルト会社が役に立たないことが良く分かった。(2011/08/23)

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三品 和広 神戸大学教授