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米住宅価格、史上初の前年割れも

  • 矢野 和彦

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2006年9月22日(金)

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 米国景気は春先の高成長から一転、4~6月期以降は徐々に減速感が広がりを見せつつある。中でもとりわけ顕著なのが住宅市場の急速な調整だ。戸建住宅の販売戸数は新築と中古を合わせて足元で658万戸(年率換算)と昨年6月のピークから既に13%も減少した。

 新築住宅の着工件数に至っては、直近8月時点で既に年初来26%もの落ち込みを見せている。さらにこれまで急上昇が続いてきた住宅価格についても、多くの地域で上昇テンポの鈍化が確認されるようになってきた。

急速に鈍化する住宅価格上昇率

 9月5日に連邦住宅貸付機関監督局(OFHEO)が公表した今年4~6月期の全米住宅価格指数は、前年同期比10%の上昇となった。なお2ケタの上昇率が続いているとはいうものの、昨年4~6月期の同14%をピークに鈍化基調にあることは明らかで、前期比年率ベースでは4.8%と、勢いは急速に衰えつつある。

 州別に見ても4~6月期は全米51州(ワシントンDCを含む)のうち46州で上昇率が鈍化した。また全体の6割に及ぶ31州では、直近2四半期連続で上昇率が低下するなど、住宅価格上昇テンポのピークアウトは広範囲に及んでいる。このため、今後どこまで調整を迫られることになるのかという点について関心が強まりつつある。

 OFHEOによる全米住宅価格指数はデータ入手可能な1975年1~3月期以来これまで前年割れとなったことはない。「全米ベースで前年比マイナスになるか否か」という視点自体はさして意味のあるものとは思われない。それでも、仮に全米ベースで住宅価格が前年割れとなった場合には、大恐慌期以来のこととして、大きな話題になることは間違いないだろう。

 では、実際に全米ベースの住宅価格が前年比で下落に転じる可能性はあるのだろうか。またその場合どの程度の下落を見込んでおけばよいのだろうか。

足元の住宅価格は全米で約8%割高

 まず、月次ベースの中古住宅販売価格の中央値の動きからは、全米住宅価格の上昇率が今年末には前年比1ケタ台前半、場合によっては横ばい近くにまで鈍化する可能性は十分にあり得ると見られる(図1)。

 問題は、その後住宅価格が前年割れへと転じるのか、またその場合、最終的にどの程度の下落があり得るのか、という点だろう。

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