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悲観論の強まる英国住宅市場

  • 服部 哲郎

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2008年4月23日(水)

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 英国では住宅市場に対する悲観論が強まっている。

 2006年に住宅ローン貸し出しシェア第1位のHBOSが発表するハリファックス住宅指数は3月に前月比2.5%減(前年同月比1.3%減)となった。2月の同指数は同0.4%減だったので、市場はマイナス幅が急拡大したことに衝撃を走らせた。

 さらに、英国王立不動産鑑定士協会(RICS)の住宅価格指数が3月に-78.5%に下落、サッチャー政権末期に未曾有の住宅不況に陥った1990年に記録した水準を大幅に割り込んだことが追い討ちをかけた(図1)。

英国の住宅価格指数

 RICS住宅価格指数は、鑑定士のうち価格上昇を見込む比率と低下を見込む比率の差で、住宅価格の動向に対して先行性が見られるだけに、今後の先行きに不安感が強まっている。

割高感のあった住宅価格

 英国の住宅価格に対する懸念が高まっている背景には、以下の2要因がある。

 第1に、英国は長らく住宅ブームが続いた結果、住宅価格の割高感が強かった。住宅価格平均に対する平均所得の倍率で見たアフォーダビリティ(住宅購入に対する支払い能力を測る指標)は、昨年第3四半期には過去最高の5.95倍に達した。昨年第4四半期も5.81倍の水準にある。

 これは1983年第2四半期から2007年第4四半期までの平均4倍、そして前回の住宅ブームのピークであった1989年第1四半期の4.98倍をも大幅に上回っている。海外投資家の資金流入や、バイ・トゥ・レット(buy-to-let)と呼ばれる投資目的の賃貸用住宅市場の拡大が、住宅ブームを牽引してきた。

 特にbuy-to-letは、住宅ローン貸し出し全体に占める比率が2000年の2%から2007年には12%に上昇している。住宅価格上昇の減速は昨年から顕著になっていたが、来るべき調整が本格化した。

サブプライムの影響で資金調達コストが上昇

 第2に、こちらが、懸念の主因であるが、昨年夏の米国のサブプライムローン(信用力の低い個人向け住宅融資)に端を発した信用収縮、金融市場の混乱から住宅ローン証券市場の機能不全が続いており、金融機関の貸し渋りが急速に強まっている。

 銀行間金利の上昇に伴い資金調達コストが上昇(図2)する中で、金融機関は明らかに与信態度を厳しくしている。

英米ユーロ圏における3ヶ月物銀行間金利の政策金利との乖離

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