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金融商品取引法で変わる不動産投資ビジネス(前編)

  • 徳永 太郎

  • 田辺 信之

  • 田中 俊平

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2008年5月13日(火)

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日本の不動産市場に逆風が吹いている。サブプライムローン問題によって外資系金融機関は日本での不動産融資を大幅に縮小し、国内金融機関も融資における審査を厳格化している。今後は、昨年9月に主要部分が施行された金融商品取引法の影響も見逃せない。金融サイドからの規制が不動産投資ビジネスの分野にも及んでいる。このたび日経BP社では「基礎から学ぶ 不動産実務と金融商品取引法」(田辺信之著/田中俊平監修)を発刊した。金融商品取引法が不動産投資ビジネスに与える影響を同書籍から抜粋し、2回にわたって解説する。(徳永 太郎=日経不動産マーケット情報編集長)

ビジネスチャンスを見逃しかねない

 金融商品取引法(金商法)が施行されたことによって、不動産投資市場のプレーヤーにも大きな影響が及びます。新たに不動産投資市場に参入するプレーヤーはもちろんのこと、すでに活躍しているプレーヤーも、「金融商品取引行為」を行うためには「金融商品取引業」の登録をすることが必要となります。

 不動産信託受益権に投資する特別目的会社(SPC)のアセットマネジメントをしたり、資金調達のために投資家に匿名組合への出資を募ったりする行為(取得勧誘)も、金融商品取引行為として規制対象となっています。不動産信託受益権の売買や媒介・代理を業としてする場合にも、やはり金融商品取引業の登録が必要です。

 逆に言えば、金融商品取引業の登録がないために、こうした取引に関与できないことになると、ビジネスチャンスを見逃してしまうおそれも生じます。不動産投資市場の各プレーヤーは、自社が関与する可能性があるビジネスをあらかじめ想定し、金融商品取引業の登録をしておく必要があります。

この場合、どういったビジネスをするかによって、登録のための要件が異なるので、要件を満たすための負担とそのビジネスに関与する必要性を比較考量したうえで体制整備を図ることが重要となります。不動産会社の場合、金商法の対象とならない実物不動産取引や開発業務に特化するなどの選択肢も考えられるでしょう。

 金融商品取引業者には、各種の行為規制が課せられます。その規制内容は、広告規制、契約締結前の書面の交付義務、書面による解除(クーリングオフ)、損失補てんの禁止、適合性の原則、忠実義務、善管注意義務など、多岐にわたるものとなっています。

金融商品取引法がビジネスに与える影響(資料:「基礎から学ぶ 不動産実務と金融商品取引法」)

金融商品取引法がビジネスに与える影響(資料:「基礎から学ぶ 不動産実務と金融商品取引法」)

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