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金融商品取引法で不動産投資ビジネスが変わる(後編)

  • 徳永 太郎

  • 田辺 信之

  • 田中 俊平

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2008年5月15日(木)

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金融商品取引法によって、不動産に関連する投資商品の規制が厳しくなった。取引業務に携わる場合には金融商品取引業者としての登録が必要となり、情報開示制度の充実、不公正取引への罰則強化などの規制を受ける。金融サイドからの規制が不動産証券化、不動産投資ビジネスの分野にも及んでいる。後編では、不動産投資ビジネスのアセットマネジメント業務とプロパティマネジメント業務に関して、金融商品取引法が及ぼす影響をまとめた。(徳永 太郎=日経不動産マーケット情報編集長)

 不動産投資市場に関連するプレーヤーは各社の経営戦略に基づいて、金商法への対応を図っています。登録が必要となった「金融商品取引業」は、「第一種金融商品取引業」(主として従来の証券会社の業務)、「第二種金融商品取引業」(信託受益権などの売買、その売買の媒介・代理、投資家への匿名組合出資の勧誘など)、「投資助言・代理業」(投資判断に対する助言など)、「投資運用業」(投資判断の一任業務、自己運用業など)に分かれており、その登録内容によって行うことができる業務が決まっています。したがって、各社がどの業務を登録するかは、経営戦略と密接な関わりを持つことになります。

 アセットマネジメント(AM)業務を手がける大手不動産会社やAM会社では、多くの企業が親会社と子会社・関連会社の役割分担を明確にして、グループ全体と各社が必要とする金融商品取引業の登録をしています。

 また、相対的に登録要件が厳しく、強固な内部管理態勢を求められる「投資運用業」(投資判断の一任業務、自己運用業など)に関しては、子会社・関連会社にその業務を委ねて態勢整備を図り、親会社は「投資助言・代理業」(投資判断に対する助言など)や「第二種金融商品取引業」(信託受益権などの売買、その売買の媒介・代理、投資家への匿名組合出資の勧誘など)の登録をする傾向があります。

証券化のしくみに応じた対応が必要に

 AM業務を遂行するために、「投資助言・代理業」の登録でよいのか、それとも「投資運用業」の登録が必要なのかに関しては、不動産証券化スキームに応じて、個別に検討する必要があります。

 ここで「投資助言業」というのは、投資顧問契約を締結し、その契約に基づき助言を行う行為のことを指します。投資顧問契約とは、「有価証券の価値など」や「金融商品の価値などの分析に基づく投資判断」について、口頭、文書その他の方法により助言を行うこと、および相手方がそれに対し報酬を支払うことを約束する契約です。

 一方、「投資運用業」とは、投資一任契約を締結して、金融商品の価値などの分析に基づく投資判断に基づいて、有価証券またはデリバティブ取引にかかわる権利に対する投資として、財産の運用・指図を行うことです。

 例えば、合同会社と匿名組合を利用した不動産証券化スキームにおいて、特別目的会社(SPC)が自己運用するために投資運用業の登録をすることが困難な場合、SPC は
(1)アセットマネジャーに投資運用をすべて委託するか、
(2)適格機関投資家等特例業務の届出をするか、
(3)2層構造ファンドの特例を活用するかのいずれかの対策をとる必要があります。

 金融庁のパブリックコメントでは、アセットマネジャーの業務が投資助言・代理業、投資運用業のいずれにあたるかについて、「実質的な投資判断の一任及び投資権限の委任の有無により、個別事例ごとに実態に即して実質的に判断されるべきもの」とされています。

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