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「恐慌」正面突破~危機の教訓1990

土地が“紙”に変わる日

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2008年10月24日(金)

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 日経ビジネスは2009年10月に創刊40周年を迎えます。この間、日本経済に深刻な影を落とす経済危機が繰り返し起きました。その都度、1929年「暗黒の木曜日」に端を発する世界恐慌の再来を恐れながらも、危機を乗り越えてきました。2008年秋、世界は同時株安と信用収縮に直面しています。創刊40周年カウントダウン企画として、過去の経済危機を伝えた記事を再録していきます。

第6回

日経平均株価が史上最高値をつけてから約1カ月後。
日経ビジネスは「土地に魅入られた銀行 ふくらんだバブルの証券化が始まる」という特集を組んだ。
株価も不動産価格も大きく崩れていく直前、「証券化」という新手法が浮上。
記事は「証券化の波に乗って銀行を筆頭に、より洗練されたバブルの商人が多数生まれるだろう」と指摘していた。

* * *

保有リスクの高まりが促す証券化。
宙に舞うバブルの行方は…

1990年1月29日号より

地価の上昇に伴うバブルの膨張は保有リスクをじりじりと高める。この分散策として証券化の手法が考えられる。土地を紙に置き換えて独自に市場を作り自由に流通させようというものだ。国鉄清算事業団が土地処分のために研究中の証券化は大きな刺激となる。普及すれば、現物の土地では収まりきれない金を引き寄せ、究極のバブルの創造が始まろう。

(森 一夫、谷口 智彦、埴岡 健一)

 大規模開発プロジェクトなどを材料にしてますます膨れ上がるバブル。土地そのものの収益性から遊離したバブルをいっそのこと、それ自体で自由に流通させられないか。最近、急浮上してきた「不動産の証券化」をそうした文脈で理解すると、土地を巡るこれからの金の動きが読めてくる。

 不動産の証券化については、「都市開発推進のための新しい資金調達法」であるとか「地価高騰の抑制策」とか、様々の観点から論じられている。しかしいま一つ焦点が定まっていない。建設省の都市局が一昨年秋に金融機関やデベロッパーなどを集めて組織した証券化に関する研究会の委員を務める丸山英気・千葉大学教授も「正直に言って証券化が本当に必要なのかどうかまだわからない」ともらす。

 「当初、メンバーは20社程度と聞いていたが、いざフタを開けたら倍以上も集まった。どこか深い所で商売に結びつくと本能的に嗅ぎ取っているのでしょう」。だがその本質まではっきりと見抜いている企業は少ないようだ。証券化とは、単純に説明すれば土地を紙に置き換えて転々流通させることだ。その時何が起きるのか、ペーパー化による究極のバブルの創造である。

 具体的に説明するのに格好のケースがある。国鉄清算事業団のいわゆる「地価を顕在化させない旧国鉄用地の処分法」である。88年秋に閣議決定された「緊急土地対策要綱」によって、競争入札による土地売却が地価高騰をあおるという理由で止められたため、苦肉の策として研究が始まった。しかし安値で処分しようというわけではない。「売却と同程度の収入確保」を清算事業団の資産処分審議会は求めている。

 現在、事業団が検討している証券化による処分法は、むしろ“より高く”売れる可能性を秘めている。処分の対象になる土地は全体で8180ヘクタールあるが、目玉は何といっても東京・汐留の22ヘクタールだ。都心部であれだけまとまったオフィス用地は皆無だ。もし坪1億円で売れれば売却収入は6兆円を超え、見積もっている土地処分額全体の8割強を占める。

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