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住宅在庫は最悪期を超す「11.7カ月分」

米国景気に試練の時、販売はこのまま減少しないだろうが・・・

  • 勝藤 史郎

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2010年9月9日(木)

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 8月には米国景気2番底を懸念する声がとみに高まった。株価が大幅に下落し、米連邦公開市場委員会(FOMC)は事実上の追加緩和に踏み切った。また、住宅販売も一時的に急減していて、今後の景気を占う鍵として再び浮上している。

一戸建て住宅販売戸数は7月に26%以上減少

 新築・中古をあわせた米国の一戸建て住宅販売戸数と、在庫期間(販売在庫/1カ月当たり販売戸数)のグラフが第1図である。一戸建て住宅販売戸数は7月に26%以上減少、1992年以来の低水準に落ち込んだ。

 米国では、初めて住宅を購入する消費者に対し最大8000ドルの奨励金を支給するインセンティブ制度が4月で終了した。4月までの駆け込み需要で販売は急増していたが、制度終了後は3カ月にわたり販売が大幅に減少している。2月10日付の当コラムでも、インセンティブ制度の当初期限後の販売急減の状況を報告したが、その第2弾だ。

 2月と同様、今回も住宅販売がこのままのペースで減少を続けるとは考えられない。当方では、個人純資産額、住宅ローン金利、住宅価格などからみた現在の米国の潜在的な住宅購入需要を年率500万戸レベルと見ている。昨年4月購入分から1年強の間適用されたインセンティブ制度による販売増加が一時的な需要の先取りだったとすれば、その分しばらく販売が減少したあとはいずれ潜在的な販売ペースに戻るはずだ。

中古住宅販売成約指数はすでに底入れ

 7月からさかのぼった過去24カ月間の販売戸数の平均値は約490万戸となっていて、インセンティブ制度による大きなブレをならせばおおむね潜在需要ペースを保っていることが分かる。したがって住宅販売は調整が終われば再び500万戸ペースに向けて自然に戻っていくだろう。

 住宅販売を底支えする要因としては歴史的な低金利がある。30年物住宅ローン金利は現在4.7%台と、過去にない低水準だ。また住宅価格の下落で、消費者の所得に対する住宅価格はこれも歴史的な低水準にある。7月の住宅販売の急減は恒常的なものではなく、あくまで大きな調整の一局面と考えたい。幸い、住宅販売の先行指標となる中古住宅販売成約指数は既に底入れしていて、徐々に販売が持ち直していくことを示唆している。

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