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ずばり!新築マンション「本当の価格」教えます

需要が西に移動、苦戦必至の「湾岸マンション」

2011年12月21日(水)

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 前々回の本コラムで「中古マンション時価データ、無料公開の衝撃」という記事を書いた。これは、不動産マーケティング会社、アトラクターズ・ラボが無料で提供している「想定成約中古価格」(沖式中古マンション時価)の意味と意義について解説したもの。情報の非対称性が大きい不動産業界に一石を投じた時価データの無料公開には、かなりの反響があった。

販売前の新築マンションの価格を当てる

 そこで、二匹目のドジョウを狙うというわけではないが、今回はアトラクターズ・ラボが提供し始めたもう1つのデータについて書こうと思う。そのデータとは、「沖式新築マンション時価」。立地や分譲会社のブランド力から推計した新築マンションの予想販売価格である。沖式中古マンション時価と同様、3カ月以内に確実に売れる価格を意味している。

 分譲マンションなどの場合、物件の存在を周知するために、販売前に予告広告を打つことが一般的だ。この予告広告はあくまでも「予告」であり、販売価格は明記されていない。こういった予告広告は出しているものの、販売が始まっていない物件の新築価格を推計したデータだ。

 「基本的に、『立地』『ブランド』『戸数』『タワーの階数』という4つの要素で新築価格は説明できる」。アトラクターズ・ラボの沖有人社長がこう語るように、新築マンションと同じエリアの中古物件価格を先の4要素で補正することで、新築予想価格を算出することが可能となる。「これまでの推計はほぼ当たってきた」と沖社長は胸を張る。

 もっとも、ここで「ほぼ」という微妙な表現を使っているのは、沖社長の予想が大きく外れた新築マンションが1つだけあったからだ。そのマンションとは、野村不動産が江東区東雲で分譲している「プラウドタワー東雲キャナルコート」である。

確実に売れる価格をつける野村不動産

 総戸数は600戸。都市再生機構が街作りを進めている東雲キャナルコート内に完成予定の大規模タワーマンションだ。竣工は2013年1月。今年9月から販売を始めている。最多価格帯は5500万円台と会社員でも何とか手が届く範囲内。平均的なプランで78平方メートルと、東京駅に近い好立地にしては部屋も広い。販売は順調で12月10日に締め切った第1期分譲では250戸の募集戸数を上回る登録があった。

 プラウドタワー東雲キャナルコートは東日本大震災後に売り出された大規模物件というだけでなく、今後5000戸を超えるマンションが供給される湾岸エリアにあって、来るべき“湾岸戦争”の火蓋を切る物件だ。それだけに、注目度は高い。

 野村不動産はいくらで出してくるのか――。興味津々の沖社長は予告広告を確認した9月段階で、新築マンション時価の推計を試みた。その結果は坪257万円。ところが、その後に明らかになったのは坪238万円と、坪20万円も低い価格だった。「『あれっ、ちょっと安すぎません?』という感じでしたね」。沖社長はそう振り返る。

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「ずばり!新築マンション「本当の価格」教えます」の著者

篠原 匡

篠原 匡(しのはら・ただし)

ニューヨーク支局長

日経ビジネス記者、日経ビジネスクロスメディア編集長を経て2015年1月からニューヨーク支局長。建設・不動産、地域モノ、人物ルポなどが得意分野。趣味は家庭菜園と競艇、出張。

※このプロフィールは、著者が日経ビジネスオンラインに記事を最後に執筆した時点のものです。

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