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異次元緩和が育んだ新市場

私募REIT急拡大、地銀の資金が殺到

2014年5月16日(金)

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 非上場で、プロの機関投資家に対象を絞った私募形式のREIT(不動産投資信託)市場が国内で急拡大している。合計資産額はここ1年で2倍超になった。2013年4月からの日銀の大規模な金融緩和を受け、運用難に陥った地方の金融機関などが国債などの代わりに資金を振り向けているからだ。不動産市況の好転を追い風に高めの利回りを得られるほか、上場するREITに比べて価格変動が小さい安定性も人気を集めている。

 静岡銀行、千葉銀行、川崎信用金庫――。私募REITの投資主(株式会社の株主に相当)を三菱UFJモルガン・スタンレー証券が調べたところ、大手金融機関や不動産会社に混じり、こうした地方金融機関の名前がずらりと並んだ。「数十億円の単位で投資を判断する地銀などが増えてきた。不動産運用の担当者ではなく、経営企画部など会社全体の運用方針を判断する部署に私募REITの動向を説明するケースもある」。三菱UFJモルガン投資銀行本部の河西孝行・不動産グループエグゼクティブ・ディレクターは最近の急激な変化に驚く。

 私募REITは投資家から集めた資金を元手に不動産に投資し、分配金を還元する仕組みは上場REITと同じ。金融機関などプロの機関投資家に限った商品であるほか、年2~4回の決算時だけ不動産鑑定評価額をもとに時価を決める点が上場REITと異なる。不動産投資の新たな窓口として2010年に登場した。

 上場REITは市場で日々売買され価格が変動する。良好な経済環境で金融市場での投資家のリスク許容度が高まっている場面では株式相場の上昇につられて上がることもあるが、一方でリスク回避の姿勢が強まっている場面では売りに押され、価格は下がりやすい。

 東京証券取引所に上場するREITの値動きを示す東証REIT指数は、昨年に比べさえない。オフィスビルの空室率の低下傾向が続くなど不動産市況は好転しているが、ウクライナでの地政学リスクをはじめ、外部環境の悪化に引きずられた。

 不動産市場では他に私募ファンドという形式もある。こちらも日々の価格変動はないが、投資期間が3~7年程度と限りがあり、期限が来ると強制的に償還される。償還時の市況に左右され、不動産価値が下がるリスクがある。

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「異次元緩和が育んだ新市場」の著者

須永 太一朗

須永 太一朗(すなが・たいちろう)

日本経済新聞証券部

2003年一橋大学社会学部卒業、日本経済新聞社に入社。西部支社(福岡)で警察、企業、県政を順に担当。その後は主に証券部で日本株相場を取材。14年3月、日経ビジネス記者に。17年4月、日本経済新聞証券部。

※このプロフィールは、著者が日経ビジネスオンラインに記事を最後に執筆した時点のものです。

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