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第2回で不動産の投資基準を示したので、第3回では不動産業者の騙しの手口を暴くことにしよう。不動産を誰から買うにしても、売ることに携わる人には自分が儲かるというインセンティブがある。仲介会社でも建物を建てた会社でも管理会社でも、売ったらその人達が儲かるようにできている。1億円の物件を仲介したら300万円の手数料が入るし、歩合給もたんまり付くのだから、何としても売りたい。たとえ、購入者が損すると分かっていてもだ。不動産投資家にとって味方はいないという前提に立った方がいい。以下のうそをあなたは見抜けるだろうか。
「利回り星人」のうそ
利回りが高い物件に投資したいと単純に考える人を「利回り星人」と呼ぶ。これを批判することで、低利回りの物件を斡旋したがる業者がいる。こうした会社は（高ではない）好利回りなどのあいまいな言葉を使う。確かに、高い利回り物件は手を出しにくい人が多いからこそ利回りが高いことがある。
しかし、5〜6％の低利回りの物件もほぼ確実に損をする。これはそもそも利回りの定義が間違っている。ここでいう利回りは表面利回りだが、利回りは実質利回りで考えなければ意味が無い。第2回で説明したように、物件のタイプやローンの設定によって、実質利回りは変わる。例えば、築浅の表面10％と築15年の12％では、実質利回りで比較しないとどちらが儲かりそうか分からない。また、オーナーになる人の資金余裕度やローン設定能力や建物の状況（設備投資の必要性）などによっても投資の適・不適がある。不動産投資はオーダーメイド商品ということになるので、第三者のアドバイザーが必要となってくる。
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