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「サラリーマン大家よ、勘違いするな!」

第4回 こんな人は不動産投資をやってはいけない

2012年2月1日(水)

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 第1回「ババ抜きゲームもどき」でリスク・リターンの悪さに警鐘を鳴らした。
 第2回「キャッシュフローで読み解く」で投資判断軸とカラクリを説明した。
 第3回「嘘八百の殺し文句」で不動産業者の詭弁の数々を暴いた。
 第4回は騙される方が悪いと言う前提で、サラリーマン大家の勘違いを戒めたい。

不労所得なんて楽な道がある訳ないだろ

 「経済的自由を得るために『投資』は絶対に必要だと思い、不労所得を増やすために頑張ってます」などと不動産投資家は夢を見る。まともな仕事について稼いでいる人にとっては割の悪い業務でしかないのに、勘違いはこうして作られる。

(1) 最初に預金通帳が膨らみ、人に見せたくなる
(2) 銀行融資が自分の信用であるかのようで嬉しい
(3) 初年度が一番儲かり、確定申告で所得税まで還付され、一時的にキャッシュリッチになる
(4) 資産家・オーナーなどと呼ばれて自分は働かずに資産が稼いでくれていると思い込む

 確認しておこう。(1)は見せ金で、預り金やキャッシュフローの前倒しに過ぎない。(2)は自分の信用だけではない。会社の信用や連帯保証や自宅の共担もあるかもしれない。(3)は誰にでもあるビギナーズラックだ。(4)は資産が膨れているが、その分負債も膨れているので、自己資本が膨らんでいるかが最も肝心なことだ。不動産を購入したばかりで資本は膨れたりしないので、まだ資産家ではない。それに不労所得ではない。不動産経営者として運営判断を的確にやらなければ、将来のキャッシュフローはおぼつかない。

なぜお金を貸してくれるのか?

 不動産投資をしている人はビジネスマンとしては冴えない人が多いという印象を私は持っている。不動産投資家の前で話をする機会が何度となくあったが、本業では結果を残せなかったので、自分の活用できる資源としての「会社の信用」を利用して、不動産投資で出世分を補うかのように見える。なぜ自分のような人間に多額のローンを付けてくれるのか冷静に考えた方がいい。

 お金を貸している金融機関も不動産投資のリスクを分かってない。うちは賃貸住宅に関する市場調査を日本一やっているが、あまねく金融機関に情報やサービスを提供している訳ではない。キャッシュフローシミュレーションをするためには、いくらで貸せるか、いくらで売れるか、収益のボラティリティがどの程度あるか知らなければできない。しかし、それを聞かれたことは数えるほどしかない。

 不動産経営の実態を知らない人がオーナーになったり、ローンを貸したりしている。オーナーは幻想を、資金の貸し手は目先の目標を見ているだけである。しかし、不動産投資は長い期間続いていく。市場リスクにさらされた際に、どちらも大損することになる。そんな中でローン返済できなくなったら、自己破産を迫られるかもしれない。だから、借り手はローンを返すことに全力を尽くさなければならない。

コメント9件コメント/レビュー

▼「不労所得なんて楽な道がある訳ないだろ」結局は、この一言に尽きるのでしょうね。▼いつかどこかで、こんな問答を目にしたのを思い出しました。「(Q)もし今、巨万の富が与えられたとしたら、仕事を辞めますか?」「(A)その巨万の富を管理する仕事をする。」▼ましてや、タダで巨万の富を手にすることなど、実際にはできるわけもないのに……。(2012/02/01)

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「「サラリーマン大家よ、勘違いするな!」」の著者

沖有人

沖有人(おき・ゆうじん)

不動産コンサルタント

1988年、慶應義塾大学経済学部卒業後、コンサルティング会社、不動産マーケティング会社を経て、1998年、アトラクターズ・ラボ(現スタイルアクト)を設立、代表取締役に就任。/

※このプロフィールは、著者が日経ビジネスオンラインに記事を最後に執筆した時点のものです。

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いただいたコメント

▼「不労所得なんて楽な道がある訳ないだろ」結局は、この一言に尽きるのでしょうね。▼いつかどこかで、こんな問答を目にしたのを思い出しました。「(Q)もし今、巨万の富が与えられたとしたら、仕事を辞めますか?」「(A)その巨万の富を管理する仕事をする。」▼ましてや、タダで巨万の富を手にすることなど、実際にはできるわけもないのに……。(2012/02/01)

不動産投資が本当に誰もが利益を上げられるのなら、そもそも宣伝や広告までして金や人を集めるはずがない。自分だけで事業をおこして、利益を独り占めしたほうが儲かるはずではないか。安易な儲け話が“普通の人”に来るはずがない。そんな簡単な原則を知らないで安易に始める人が多すぎるのではないか。そういったカモたちが居るから儲かる者もいるのだろうが。(2012/02/01)

失礼ながら、無断で貴記事を以下にリンクさせていただきました。専業大家として最前線にいる身としては、沖先生の言われていることは概ね真実だと思います。不動産賃貸業は、あまりにも誤解が多すぎます(というかバカが多すぎ)。http://uhuru.jp/blog.pl?_action=view&bid=1327199569&id=u3jpw837不動産賃貸業は、普通にサービス業の一種です。ましてや供給過剰で競争が激しい分野です。なのになぜ「楽で左団扇」「人任せで」「儲かり」「安全」なのか。それが真実であれば、他の業種を選ぶ人はいません。(2012/02/01)

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