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北向きマンションがお買い得

眺望で選ぶなら、「スカイツリーより東京タワー」

2014年9月16日(火)

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 「北向きは儲かりますよね。3戸も持っています」。こう語るのは、あるリッチな弁護士。確かに保有するマンションすべてにおいて含み益が出ているという。

 しかし、不動産業界ではこれは常識ではない。日本ではファミリー世帯の南向き信仰が強いため、デベロッパー・販売会社では、「北向きは売れない」と言うのが定説だった。

 そのため、南向きは窓の先15メートルに同じ高さのマンションが建っていようが、北向きが緑豊かなパークサイドであろうが、「北」というだけで新築価格が安く設定されてきた。しかし、南向き信仰は「今は昔」となっている。その結果として北向き住戸は、中古販売時に新築価格より高値で売れるケースが頻出している。

北向きが中古で高くなる理由

 次のデータを見てもらいたい。2006年~2010年の東京23区の中古マンション販売事例6万8,683戸を調べ、方角別に中古騰落率(※)を確認した。結果、北向きが11.0%値上がりしているのに対し、南向きは1.9%値下がりしており、南北の騰落率差は12.9%に達している。北向きの方が1割以上お得だという証拠である。

方角別中古騰落率
※中古騰落率:同一住戸の新築時価格と中古売出価格を比較し、新築時からどの程度騰落しているかを算出したもので、スタイルアクト分譲データベースをもとに算出。

 ここで北向き住戸が中古販売時に価格が上がった理由を5つ挙げたい。

【理由1:新築分譲時、デベロッパーは北向きを安く値付けする】
 北向きだけの新築分譲マンションはない。それがゆえに売主は南向きとの価格差を必ず設定することになる。新築は通常竣工前(建築中)に価格を決めて分譲を開始する。これに対して購入者は図面やモデルルーム、パースなどのイメージを見ながら購入を検討する。CGを使った眺望イメージを見せる物件も増えてきているが、あくまで「イメージ」であり、実物とは印象が異なることは否めない。

 新築分譲マンションの場合、初めてマンションを購入する人が多い。従ってイメージから実物を想像するのは難しい。実際に、北向きに住んだことある人も少ない。例えば冬至の際の日照時間を、業者が説明する際も「北向きは日照時間がゼロです」の一言で終わってしまうが、実際どれくらいの明るさなのか完成時のイメージができない。

 結果的に「南向きは日当たりが良く、北向きは日が当たらない」という固定観念を持っている人は、北向きを敬遠することになり、デベロッパーは、売りやすくするために、北向きと南向きとの価格差、「南北価格差」を設定をする。この南北価格差は10~20%南向きが高くなるのが通常である。

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「北向きマンションがお買い得」の著者

沖有人

沖有人(おき・ゆうじん)

不動産コンサルタント

1988年、慶應義塾大学経済学部卒業後、コンサルティング会社、不動産マーケティング会社を経て、1998年、アトラクターズ・ラボ(現スタイルアクト)を設立、代表取締役に就任。/

※このプロフィールは、著者が日経ビジネスオンラインに記事を最後に執筆した時点のものです。

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