• BPnet
  • ビジネス
  • IT
  • テクノロジー
  • 医療
  • 建設・不動産
  • TRENDY
  • WOMAN
  • ショッピング
  • 転職
  • ナショジオ
  • 日経電子版

日本の住宅ローンは世界から見れば変則です

投資せずに貯蓄に走る国民性の根本原因がこれ

  • 澁谷 征教

バックナンバー

2009年1月8日(木)

  • TalknoteTalknote
  • チャットワークチャットワーク
  • Facebook messengerFacebook messenger
  • PocketPocket
  • YammerYammer

※ 灰色文字になっているものは会員限定機能となります

無料会員登録

close

前回から読む)

 前回の記事「日本の今の住宅は、80年前の米国に及ばない」では、私が想像していた以上に反響があり、正直驚きました。コメントをお寄せいただいたおかげで、日経ビジネス オンライン読者の関心分野を少しは理解できたかと思いますので、今後もできるだけ、皆さんの疑問に答えるような形で、コラムをお届けしていきたいと思っています。

 さて今回は、前回の最後で触れた「住宅ローンの日米の差異」について話を進めてまいります。

 日本の新築住宅の多くは、購入した途端に、その価格価値が1割も2割も下がってしまいます。生涯賃金の数割もの巨額の長期ローンを組んで思い切って購入したのに、なぜそんなことになるのか、納得いかない方も多いはずです。これは、日本の住宅ローンや住宅価格の決め方が、世界から見れば特異で変則的な仕組みとなっている点が大きく影響しています。

長期の住宅ローン誕生は世界大恐慌の後

 そもそも、「長期の住宅ローン」がいつ“策定”されたかご存じでしょうか。

 これも実は、1929年の世界大恐慌の後に端を発しています。33年に就任したフランクリン・ルーズベルト米大統領によるニューディール政策により、それまで5年の延べ払いだった住宅ローンが、20年の延べ払いに大幅に拡大されたのが、事実上の「長期ローン」の誕生でしょう。このおかげで、多くの人が住宅を所有しやすくなりました。これは当時としては画期的な住宅行政として評価されるとともに、ニューディールの要であり、米国らしいダイナミックな改革でした。

 世界大恐慌の際、それまで年間60万戸以上建設されていた住宅の戸数は、1932年にはわずか9万戸まで落ち込んでいたので(最近の数値では年率62.5万戸)、このような行政が行われました。もっとも、これほどの大胆な住宅復興政策が実現しても、住宅建設の完全な回復までにさらに10年近い年月を要したことから、世界大恐慌の最も手痛い打撃を被ったのが、不動産・建設業であったことが分かります。

 ニューディール政策での「20年住宅ローン」の融資条件の根底をなすのが、まさに初回のコラムでご紹介した、1928年に開発に着手していた「ラドバーン」地区の開発条件でした。


「20年住宅ローン」が初めて適用されたとされる、米国ニュージャージー州の「ラドバーン地区」

借り主の責任が限定されるノンリコースローン

 ここで大事なのは、新しい融資条件がノンリコース(借主責任限定型)であった点です。ここが、米国と日本の住宅ローンの仕組みで昔も今も最も大きな違いであると言っていいでしょう。

 私が1994年、米国のハワイ州、ホノルルの郊外にある中産階級向け住宅地の家をローンで購入した時に、銀行からは勧められましたが知人には「生命保険に入る必要はないよ」と言われました。その時は何のことか理解できなかったのですが、それがまさにノンリコースを意味していたのでした。もっともこの時点では、プライムローン(信用力高い個人向け住宅融資)のみで、サブプライムローン(信用力の低い個人向け住宅融資)という仕組みはありませんでした。

コメント90件コメント/レビュー

「ライフスタイルに合わせて住宅を買い換えていく」アメリカの住宅に対する考え方(?)を支えていたのは、この優遇政策と有限責任のローンの仕組みだったのですね。「自由競争と自己責任のアメリカ」を手本に小泉改革が進められ、竹中大臣は、「個人責任」を声高に言ってきました。(今もですが)。でも、一生で最大の買い物、30年にも及ぶローン負担を考えたとき、日本の無限責任の中では、生き方もライフスタイルも住宅ローン返済の上で成り立つものです。有限責任のアメリカを手本に無限責任の日本で個人責任を国民に求める。今更ながら、小泉改革、規制緩和は何だったのかと思います。竹中大臣、このアメリカの有限責任を知らないはずがないでしょうが、知っていて、日本の国民に「グローバル化」をうたい文句に痛みを求めたきた。本当に小泉・竹中にだまされたと痛感します。小泉は引退します。竹中も大学で学生をだまさず、さっさと引退してほしいと思います。(2009/08/23)

「澁谷征教の「日米住宅漂流記」」のバックナンバー

一覧

日経ビジネスオンラインのトップページへ

記事のレビュー・コメント

いただいたコメント

「ライフスタイルに合わせて住宅を買い換えていく」アメリカの住宅に対する考え方(?)を支えていたのは、この優遇政策と有限責任のローンの仕組みだったのですね。「自由競争と自己責任のアメリカ」を手本に小泉改革が進められ、竹中大臣は、「個人責任」を声高に言ってきました。(今もですが)。でも、一生で最大の買い物、30年にも及ぶローン負担を考えたとき、日本の無限責任の中では、生き方もライフスタイルも住宅ローン返済の上で成り立つものです。有限責任のアメリカを手本に無限責任の日本で個人責任を国民に求める。今更ながら、小泉改革、規制緩和は何だったのかと思います。竹中大臣、このアメリカの有限責任を知らないはずがないでしょうが、知っていて、日本の国民に「グローバル化」をうたい文句に痛みを求めたきた。本当に小泉・竹中にだまされたと痛感します。小泉は引退します。竹中も大学で学生をだまさず、さっさと引退してほしいと思います。(2009/08/23)

こう聞いてみるとアメリカの不動産のあり方は正しいと思います。家が投資のようになってきますと、勉強するしないで、差が開きまし。ただ、マネーゲームとなると弊害が目立ちます。日本では、まだ、家は資産といいますか、物といいますか、適切な言葉がわかりませんが、考えが古く、家が高すぎるとおもいます。大家としては、下がって欲しくはないですが、現実問題としては、土地と家はもっと下がるべきです。それと銀行は人と土地の二つの面でもっと良く見るべきです。もちろん、購入する私たちも同じだと思います。頭金もなく家を建てるな。銀行も貸すな。業者も進めるな。日本は特例が多すぎる。政府はもっと金をもらおうとせず、自由に競争されるべき。そうすれば、外国から安いものがよくはいり、同じ給料でも豊かさを感じれるではないか。物を見る目があたり前になれば、土地が高すぎるとみんな気がつくはずです。いや、義務教育の段階でお金の勉強をさせるべきだ。(2009/02/03)

かつて、銀行で住宅ローン実務に携わってきたものにとっていささか違和感があります。米国のサブプライムローンの破綻が世界経済に与えた影響の大きさを考えると、住宅ローンの基準が米国の方式が世界基準だという筆者の考えはどうも納得がいききません。それはこのコラムの標題に問題があるのかもしれません。是非、ヨーロッパやアジアの韓国、台湾などの事例も紹介した上でそれでも日本が異例であるならこのような標題をつけることに異論はありません。(2009/01/13)

ビジネストレンド

ビジネストレンド一覧

閉じる

いいねして最新記事をチェック

閉じる

日経ビジネスオンライン

広告をスキップ

名言~日経ビジネス語録

「タイム・トゥ・マーケット」で売らないともうからない。

栗山 年弘 アルプス電気社長