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「これからは“安全性”が住宅の資産価値を左右する」

東京カンテイ上席主任研究員 中山登志朗氏に聞く

  • 日経ビジネスオンライン編集部

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2011年6月23日(木)

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 高度経済成長から少子高齢化へ。時代の変化は住宅選びにも影響を与えている。多くの人に選ばれる住宅とは、すなわち資産価値の落ちない住宅であり、資産価値の落ちない住宅を選ぶことは、将来の生活防衛にもつながる。震災前から現在に至る住宅マーケットの変化と今後の動向について、不動産調査会社、東京カンテイの中山登志朗氏に聞いた。

―― 近年、住宅購入者の動向に変化はありますか。

中山 今の30歳前後の住宅選びは、その親世代に比べて戦略的になりました。

中山 登志朗(なかやま・としあき)氏
東京カンテイ上席主任研究員
1963年生まれ。東京大学大学院法学政治学研究科修了。出版社勤務を経て、1998年より現職。 不動産市況全般の調査・分析を担当するほか、同社発行の市況レポート“Kantei eye”編集長を務める。 新聞、雑誌、テレビに協力多数。近著に『戦略的マンション購入マニュアル
(写真:菅野勝男、以下同)

 かつて、家を買うことは一生に一度の大事業でした。なるべく若いうちに広めの家を買い、そこで子育てをし、老後まで過ごそうと考える人が多かった。高度成長期に全国に広がった、いわゆる「ニュータウン」に家を買った世代です。

 しかし、同世代が一緒に移り住んだニュータウンは、今や高齢化が進み、過疎化が始まっている。新築で買った住宅も、現在の居住ニーズに合致していませんから、建物の価値は極めて低くなり、地価も下がっています。それなのにローンだけは残っていたりする。それを見て育った子どもの世代は、親の轍(てつ)を踏みたくないと考えています。

 今の30歳代は、ライフステージに合わせて戦略的に住み替えていく傾向があります。たとえば、結婚、第一子出産、第二子出産、子どもに手がかからなくなったとき、など5~10年サイクルの生活の変化に合わせて、背伸びをせずに家を選ぶ。そのことが生活防衛にもなっているのです。

―― 具体的には、どのような住宅選びをしているのでしょう。

中山 新築か中古か、マンションか戸建てかにこだわらず、あらゆる選択肢を視野に入れて、自分の暮らしと資産価値をにらんで選んでいるようです。中でも特に、立地を優先した選び方が目立ちます。

 たとえば、同じ駅から徒歩10分の新築と3分の中古があって、中古の方が安ければ中古を取る。購入価格の差額分でリフォームすれば、総額は同じでも、より駅近の物件が手に入るわけです。

 立地の経済的な価値は5つの要素で構成されます。まず、通勤、通学などの「交通利便性」、買い物や医療など「生活利便性」、周辺環境など「居住快適性」、街の住み心地やイメージが反映される「付加価値」、そして物件の潜在価値である「資産性」です。将来、住み替える時には、買った物件が相応の値段で売れなければなりませんから、資産性の見極めは重要です。

―― 震災によって、住宅選びにも影響が及ぶでしょうか。

「震災後の新基準! 「中古住宅の選び方」」のバックナンバー

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