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「これから家を買うときは、“出口戦略”が必要になる」

リクルート住宅総研主任研究員 島原万丈氏に聞く

  • 日経ビジネスオンライン編集部

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2011年6月28日(火)

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『既存住宅流通活性化プロジェクト・既存住宅再考』(2008年)、『住宅長寿命化大作戦』(2009年)などの調査研究を通して、日本の住宅の将来について積極的な提言を行っているリクルート住宅総研の島原万丈氏。住宅市場の動向や消費者の意識の変化を踏まえ、これからの家選びについて聞いた。

―― 近年の住宅市場の変化について教えてください。

島原 これまで日本では、30歳代半ばぐらいの「住宅一時取得者層」が新築の住宅をローンで買うのが一般的でした。その結果、諸外国に比べて住宅市場における新築住宅のシェアが著しく高くなっていました。

島原 万丈(しまはら・まんじょう)氏
リクルート住宅総研主任研究員
1965年生まれ。89年中央大学経済学部卒業後、リクルートに入社。以降、同社グループ内外のクライアント企業のマーケティング調査・マーケティング戦略のプランニングに携わり2005年より現職。一般社団法人リノベーション住宅推進協議会監事
(写真:菅原勝男、以下同)

 しかし、2007年以降、景気の影響もあって新築の供給戸数が減っています。一方で、中古住宅の絶対数は増えている。しかも、そのうちの60%以上は1981年に施行された「新耐震基準」以降に建てられたもの。今や、中古だからといって、一概に耐震性や耐久性の心配をする必要はなくなったのです。

 こうした状況下で、近年は市場における中古住宅のシェアが伸びてきました。不動産流通経営協会(FRK)の試算によれば、2010年における中古の流通量は全体の4割近くを占めるようになっています。今後、この流れが反転することはないでしょう。

―― 購入者も、積極的に中古住宅を選ぶようになったのでしょうか。

島原 2008年に我々が行ったアンケート調査の結果では、若い世代の人たちが「中古住宅を買ってリノベーションする」という選択肢に魅力を感じる傾向が明らかになりました。特徴的なターニングポイントとなっているのは1980年前後生まれ。今、ちょうど30歳になったぐらいの世代です。

 この世代はものを所有することよりも、利用することに価値を置きます。たとえば、車を持つより、カーシェアリングや自転車を選ぶ。古着屋アンティーク家具などを好むのもこの世代です。この人たちが住宅を必要とするようになったとき、「無理をしてでも新築持ち家」という志向は低下するでしょうね。

―― では、新築のマーケットはどうなっていくのでしょう。

島原 これから日本はストック型の社会を目指すことになります。新しくつくるものには、長寿命で、何世代もが使っていけるようなハードが求められます。長く使っていく間には間取りなどを変える必要も生じるでしょうから、可変性も大事でしょうね。マンションなら、階高や配管の更新しやすさがポイントです。

 また、長持ちさせるための維持管理計画など、ソフトも重要になるでしょう。これまで新築マンションでは、修繕積立金などの額をなるべく抑えて売る傾向がありましたが、それでは将来の修繕に対応できない可能性がある。買う側も、目先の費用の安さに惑わされないようにしなくてはいけません。

―― そうすると、新築の値段はますます高くなりますね。

島原 建物は社会の財産ですから、本来はある程度お金がかかって当然なのです。私見ですが、誰もが新築を安く買えて、一世代で使い捨てるような住宅市場が幸せだとは思いません。新築は高いコストを負担できる人がつくり、一般の人はそのストックを利用する仕組みでいいのではないでしょうか。

 持ち家も賃貸も、自由に選べる社会になるといいですね。今のところ、一般的に賃貸住宅は分譲住宅より質が低く、ファミリー向けは選択肢も少ない。一方で、新築を買うと資産価値の目減りが早く、首都圏のマンションは15~20年も経つと半額ぐらいになってしまう。ローン残高が家の価値を上回る、債務超過に陥りかねません。こんな状況を変えるためには、中古住宅を価格面でもきちんと評価して、活用していくことが大切です。

―― これから家を買うなら、どんな点に注意すればいいでしょう。

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