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「持ち家も、価値の維持・向上が問われる時代になる」

明海大学不動産学部教授 中城康彦氏に聞く

  • 日経ビジネスオンライン編集部

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2011年7月1日(金)

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明海大学不動産学部教授・中城康彦氏は、建築と不動産鑑定の両方の分野を専門とし、国の政策動向にも詳しい。中古住宅が流通するようになると、市場はどのように変わるのか、住宅の価値の評価の仕組みはどうなっていくのか、その将来像を聞いた。

―― 多くの識者が、これからは中古が住宅市場の中心になるとみています。先生も同じご意見ですか。

中城 日本は技術革新のスピードが速い。新しいものほど性能が高いので、そのために住宅も新築を選ぶ傾向にあったと思います。新しい家を建てるには新しい土地が必要ですから、郊外や埋め立て地へと住宅街が広がっていきました。

中城 康彦(なかじょう・やすひこ)氏
明海大学不動産学部教授
1954年生まれ。1977年名古屋工業大学大学院工学研究科建築学専攻修了。福手健夫建築都市計画事務所、財団法人日本不動産研究所、VARNZ AMERICA Inc.を経て、92年スペースフロンティア代表取締役就任。2003年より現職
(写真:菅原勝男、以下同)

 しかし、高齢化社会を迎えて、多くの人が、若い時に新築で買った家に生涯住み続けるのは難しいと気付き始めています。家は“一生もの”ではなく、いずれ住み替えるものだという意識が生まれてきた。家を買うことがゴールではなくプロセスだとすれば、中古住宅が市場に流通する仕組みが必要です。買う人も、“出口”を考えて住宅を選ばなければならないでしょう。

 また、ここ数年、政府は“200年住宅”を旗印に、住宅の長寿命化を目指しています。家を長持ちさせ、世代を超えて使えば、社会全体として住居費の負担が減り、廃棄物などの環境問題対策にもなるからです。家が200年持てば、その間に一度や二度は市場の洗礼を受けることになる。そのときにちゃんと買い手がつくかどうかが問われるでしょう。

―― 「買い手がつく」住宅を選ぶためには、どんなことに注意するべきですか。

中城 まず、第一は立地ですね。これからは人口が減少して、都市のコンパクト化が進むでしょう。そうなると、都心から遠い郊外の住宅は売りにくくなる可能性が高い。

 建物の規模やつくりも注意点です。大きすぎたり小さすぎたりすると売れにくい。イギリスでは、規模の大きな戸建て住宅を分割して複数の世帯に売るような動きもありますが、日本では今のところ難しいでしょうね。一方で、小さい住宅は安い分だけ売りやすいかもしれませんが、市場は小さいでしょう。

 また、あまり個性的な建物も、売りにくくなる可能性があります。建築作品として価値が高くても、不動産としては買い手が限られてしまうからです。そういう意味では、古民家なども同じ。人気があっても、お金が出せる人は少ない。マーケットが小さい分、売り方に工夫が必要でしょう。

―― 中古では、建物の耐震性や老朽化に不安を感じる人も多いと思いますが。

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