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「3・11後の住宅選びは“災害対応力”がカギになる」

不動産コンサルタント 長嶋修氏に聞く

  • 日経ビジネスオンライン編集部

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2011年7月4日(月)

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今年3月11日に起きた東日本大震災は、住宅や不動産に対する人々の意識にも大きなインパクトを与えた。これから住宅マーケットはどう変化していくのか。日本における個人向け不動産コンサルティングのパイオニアとして住宅売買の現場を肌で知る、さくら事務所代表の長嶋修氏に聞いた。

―― 東日本大震災が住宅市場に与えた直接的な影響は。

長嶋 震災前、不動産市場は上り調子にあるとみられていました。低金利や住宅エコポイントなどの後押しによって、2008年秋のリーマン・ショック以降の落ち込みから回復する兆しがありました。デベロッパー各社は、いよいよ本腰を入れてファミリーマンション市場に攻勢を掛けようとしていたはずです。それが、震災によってストップを掛けられる格好になってしまいました。

長嶋 修(ながしま・おさむ)氏
不動産コンサルタント、さくら事務所代表取締役、日本ホームインスペクターズ協会 理事長
1967年生まれ。広告代理店を経て、94年ポラスグループ(中央住宅)入社。営業、企画、開発に携わったのち、99年に業界初の個人向け不動産コンサルティング会社『不動産調査さくら事務所(現・株式会社さくら事務所)』を設立
(写真:菅野勝男 以下同)

 震災は、住宅の価値基準を大きく変えるでしょう。これまで人気が高かったタワーマンションやオール電化住宅が、これからどのように評価されるか難しいところです。また、被災した住宅に対して政府がどんな補償を行うかも、今後の動向を左右するでしょう。

―― 現時点で予想できることはありますか。

長嶋 住宅を選ぶ基準として、災害対応力が大きくクローズアップされることは間違いありません。具体的には、土地の高低差、地盤、ハザードマップなどです。

 土地の高低差は、絶対的な高さ、すなわち標高のほかに、周辺地域における相対的な高さも注意点です。全体としては高台のエリアでも、周囲より相対的に低いとゲリラ豪雨のときに浸水する危険が考えられるからです。

 また、今回の震災で、首都圏周辺では液状化が注目されました。特に浦安については大きく報道されましたが、液状化が起きるのは沿岸部に限りません。これまで液状化の危険度は土地価格に反映されていませんでしたが、今後は値段に直結するようになるかもしれません。

 液状化の危険度は、不動産契約の際に宅地建物取引主任者が買い手に開示するよう義務づけられている「重要事項説明」の対象になっていません。土地を買うときには、買う人が自ら積極的に調査する必要があります。

―― 建物に関してはどうでしょう。

長嶋 耐震性能を重視する人が増えるでしょう。断熱性や省エネ性など、建物の基本的な性能が見直されることになります。基本性能さえしっかりしていれば、機械的な設備に頼らなくても、ある程度の快適性が保てるからです。

 ただ、新築からこうした基本性能は確保しやすいのですが、中古の場合、かなり大がかりなリフォームが必要になります。今、国もリフォームの支援に乗り出しているので、これからリフォームしやすい環境が整うことに期待しています。耐震化と省エネ化のリフォームを併せて推進すれば、災害対策としても意義が大きいでしょう。

―― さくら事務所では、買い主に代わって不動産の品質をチェックする「ホームインスペクション」を行っていますが、近年、消費者の反応に変化を感じていますか。

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