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首都圏マンション・本当の資産価値

【第1回】新築物件、“在庫処理業者”が大繁盛

  • 篠原 匡,蛯谷 敏

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2008年4月25日(金)

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東京都立川市の「ダイアパレス立川若葉町」。売主が変わり、周辺相場よりも2割以上安く売り出されている
(写真:的野 弘路)

 「特別販売住戸、新価格・3290万円」――。JR東京駅から快速電車で50分、東京都立川市の閑静な住宅街に立つ新築マンション「ダイアパレス立川若葉町」は4月に周辺相場よりも2割以上安い価格を打ち出した。

 このマンションの売り主は中堅デベロッパーのダイア建設だった。少なくとも、今年3月までは。売り主がひっそりと代わったのは先月末のこと。新しく売り主となったのは、新都心リアルコーポレーション(東京都渋谷区)という新興の不動産仲介会社だ。

 会社の設立は2004年と新しいが、社長の神長安彦氏は、業界経験20年以上のベテラン不動産業者である。全35戸のうち、20戸はダイア建設が販売済みで、残りの15戸も商談は進んでいた。だが、神長氏は「売り主(ダイア建設)が、決算期を前に利益を確定させたかったようだ」と購入の経緯を説明する。

販売価格の半値で仕入れ

 神長社長は4月、このような売れ残りマンションを買い取り、価格を引き下げて販売する事業を開始すると発表した。「不動産流動化」と銘打った新事業だが、平たく言えば売れ残りマンションの在庫処理ビジネスと言っていい。

売れ残りマンションを安く売る

 5月にも、特別目的会社「新都心プロパティ」を設立し、その会社を通じて売れ残りマンションを購入する。販売価格の3~5割ほどの値段で仕入れ、一般の購入者に、従来の販売価格よりも1~3割安く販売するという仕組みだ。

 新都心プロパティには、不動産投資ファンドなどを手がけるケネディクスや大手外資系金融機関が出資。それを原資にマンションを購入する。今回のダイアパレス立川若葉町は、本格事業展開を前にした実験的な購入だったのである。

 「地価上昇によって、今の首都圏マンション価格は売れる価格から1~3割ほど高くなっている」と神長社長は言う。逆に言えば、購入者が買える値段に設定し直しさえすれば売れるということだ。こうした物件の中から適正な価格に戻しても売れるマンションを選別し、一括購入する。

※「首都圏マンション」の第2回と第3回掲載分については、データ掲載期間が終了したため、掲載を終了いたしました。

コメント4件コメント/レビュー

耐震偽装問題の影響で、公的書類の手続きが非常に煩雑になったお陰で供給数が減ってる…という話も聞きました。その時の業界のコメントは「売りたくても数が供給できない役所のお陰でマンションは不足する!」という論調でした。これだけ在庫が積み上がっている現状を見ると、業者は無駄に面倒になった?申請に感謝すべきかもしれませんねw(2008/05/01)

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いただいたコメント

耐震偽装問題の影響で、公的書類の手続きが非常に煩雑になったお陰で供給数が減ってる…という話も聞きました。その時の業界のコメントは「売りたくても数が供給できない役所のお陰でマンションは不足する!」という論調でした。これだけ在庫が積み上がっている現状を見ると、業者は無駄に面倒になった?申請に感謝すべきかもしれませんねw(2008/05/01)

1年ほど前まで「マンション価格はまだまだ上がると予想して、売り惜しみをしている業者がいる。そのため供給数量が減っている。」と言われていたと記憶しています。これは単に予測を誤ったのですか?業界の提灯記事は信用できません。どなたか、わかりやすく教えてくれる方はいませんか?(2008/04/25)

在庫処理ビジネスは、どの業界にも存在すると思いますが、買った瞬間に再販価値が20%以上も落ちる不動産商品だけに、いかに安く仕入れて、いかに早く売るかというノウハウが問われるビジネスですね。一方で完成前に発売即完売し、20年たっても資産価値が落ちていないビンテージマンション(誰も転売しようとしない)というものが、世の中には存在するようです。マンション業界も、横並びのサイズ、スペックの金太郎飴商品の開発から脱却し、地域住民から喜ばれるくらいの提案型商品の開発を目指さなければ、将来性に乏しい業界にになるのではないでしょうか?(2008/04/25)

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