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首都圏マンション・本当の資産価値

【第2回】検証、「品川戦争」「下丸子戦争」の勝者

  • 篠原 匡,蛯谷 敏

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2008年4月28日(月)

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大量供給が続いた品川エリア

 2000年以降、首都圏ではマンションの大量供給が続いた。とりわけ激戦区となったエリアでは、最寄り駅にちなんで「品川戦争」「下丸子戦争」といった言葉もささやかれた。新築マンションの大量供給が始まって数年。そうしたマンションが中古物件として再販市場に出ている。

 購入時よりも値上がりしたマンションもあれば、値下がりしたマンションも。同時期に同じエリアで分譲されたマンションも年月を経ると中古価格には差が出る。マンションの資産価値を考えるうえで、中古物件になった時の価格がいくらなのかは、所有者にとっても購入者にとっても重要な要素となる。

 そこで日経ビジネスオンラインは、不動産マーケティング会社、アトラクターズ・ラボ(東京都千代田区、沖有人社長)の協力を得て、独自のデータを算出した。1995年以降に首都圏で分譲された300戸以上の大規模マンション227件を対象として、物件ごとに「時価(坪単価)」と「騰落率」を示したデータだ。

 「時価」とは、マンションが中古市場で現在(2007年12月時点)いくらで売れるかを坪(約3.3平方メートル)当たりの価格にして示したものだ(新築中古坪単価)。「騰落率」は、「時価」をもとに新築分譲価格と比べて、所有するマンションの価格がどの程度、変動したかを示す数値である。

 中古マンションの価格はインターネットの不動産情報サイトや新聞の折り込みチラシなどにも掲載されているが、そこに示されているのはあくまでも売却希望価格。その価格で実際に売買されているとは限らない。今回、算出した「時価」は実際に売れる価格を推計している点がポイント。過去に売買された実際の中古マンションの価格データを使って算出している(詳細は以下のとおり)。

 中古マンションの価格データは、1995年以降に首都圏で分譲された300戸以上の大規模マンションを対象にしている。過去に中古物件として売買され、売買データが取得できた物件のみを掲載。

 「沿線」と「駅名」は新築分譲時の物件情報に掲載されていたもの。複数の路線が通っている駅に近い物件や複数の駅にアクセス可能な物件、近くに新駅ができた物件などもあるが、その場合は物件情報で最初に掲載されていた沿線と駅名を採用。複数の行政区にまたがる物件も最初に出ている行政区を載せている。

 「物件名」「分譲戸数」「分譲年月」「売り主名」も分譲時の物件情報のデータ。ただ、マンションは分譲後に名称が変わることも少なくない。可能な範囲で現在の名称に直しているが、特定できなかったものは分譲時の名称をそのまま掲載している。「新築時平均面積」「新築時平均坪単価」も物件情報より算出した。

 「現在中古坪単価」とは、中古マンションの2007年12月時点での坪単価のこと。過去に売買された実際の中古マンションの価格データを基に、現時点の中古坪単価を算出した。「その物件を今、売却した場合の価値」を意味している。例えば、2002年に物件Aを売却するのと2005年に物件Bを売却するのとでは売買の時点が異なる。今回のデータは時点の異なる売買事例を全て2007年12月時点に補正している。四半期ごとの新築物件の価格推移を指数化し、それに過去の売買価格を掛け合わせることで補正している。

 データの収集・分析は、不動産マーケティング会社、アトラクターズ・ラボ(東京都千代田区、沖有人社長)が手がけた。

別格は「品川Vタワー」

 それでは、中古マンションの時価をもとに地域ごとに具体的な大量供給戦争の“勝者”を探してみよう。詳しく分析すると、同じ駅でも物件ごとに価格にばらつきがあることが分かる。

東京・品川エリアの地図

1.東京・品川エリアの地図

 例えば、2003~2004年の間に5000戸以上のマンションが発売された東京・品川エリア。それから4年。中古物件の売買が行われるようになった今、品川戦争の勝者は鮮明になっている(1.東京・品川エリアの地図参照)。

 別格は品川駅に近い「品川Vタワー」。新築中古坪単価は426万円と近隣相場を圧倒する。確かに、品川駅港南口の超高層ビル群に隣接しており、傘を差さずに品川駅からたどり着ける利便性はほかの物件にはないものだ。

 この「品川Vタワー」を除くと、天王洲アイルの「ワールドシティタワーズ」が坪300万円超と頭ひとつ抜きんでている。東京モノレール天王洲アイル駅に比較的近いというのもあるが、24時間営業のスーパーマーケットや医療施設が併設されており、街全体の魅力が評価されたということだろう。

 「ワールドシティタワーズ」以外の物件は坪270万~280万円台でまとまっている。これが、品川湾岸エリアにおける現状の中古相場と言える。

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大量陳列、大量販売というのがある程度限界にきているのかなと思います。

松﨑 曉 良品計画社長