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首都圏マンション・本当の資産価値

【第3回】これが、新築マンションの適正価格だ

  • 篠原 匡,蛯谷 敏

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2008年4月30日(水)

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 相場が揺れている今のマンション市場で、高値づかみは避けたいところ。後になって悔しい思いをしないためには購入する際に適正価格を知る必要がある。

 第2回(検証、「品川戦争」「下丸子戦争」の勝者)では、「中古マンションの時価」と「値下がりにくいマンションの条件」を分析した。今回は、駅ごとに新築マンションの適正価格を考えてみよう。

 品川駅(東京都)や下丸子駅(東京都)などでの中古マンション時価のばらつきを見ても分かるように、同じ駅圏内でも高い価格を設定できる場所とそうでない場所が混在している。

 高い価格を見込めないところで強気の価格をつけてもデベロッパーは売るのに苦労するだけ。購入者もそういった割高物件を購入すると、資産価値の下落リスクを抱える。立地ごとの“相場”に合った物件を検討するのが賢い買い方だろう。

指標は中古マンションの新築換算価格

 では、その相場とは何か。日経ビジネスオンラインは第2回の中古マンションデータと同様、アトラクターズ・ラボ(東京都千代田区・沖有人社長)の協力を得て、駅別の新築マンションの適正価格を独自に試算した。

 武蔵浦和(埼玉県)、相模大野(神奈川県)、柏(千葉県)、南千住(東京都)――。適正価格を算出したのは2007年1月以降、新築マンションが大量供給されており、現在も新築物件が販売されているエリア。アトラクターズ・ラボには首都圏全駅のデータがあるが、その中でも激戦区と言える4駅を選んだ。

 各駅で指標としたのは、過去に売買された中古マンションの価格情報を基に算出した「中古マンションの新築換算坪(約3.3平方メートル)単価」。中古マンションが現在(2007年12月時点)、新築として分譲された場合いくらになるのかを示したものだ。詳細はこちら

 それぞれの駅にある中古マンションについて、新築換算坪単価の上位20%を赤色、次の20%をオレンジ色、以下、黄色、緑色、青色の順で並べた。この新築換算坪単価と販売中のマンション価格を比較すれば、適正価格が明らかになるのではないだろうか。

 注目の新築マンション激戦区である4つの駅は、実際にどんな価格での販売が行われているか。

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