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さあ、「金持ち父さん」になろう!

バブル崩壊がチャンス、世界の不動産を安値で買え

  • 竹中 正治

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2008年9月12日(金)

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 米エール大学経済学部のロバート・シラー教授の名前をご存じの読者も多いだろう。彼は世界的なIT(情報技術)バブルの崩壊が始まろうとしていた2000年3月に『根拠なき熱狂(Irrational Exuberance)』を出版し、ベストセラーになった。

 シラー教授は同書で1990年代後半の株式高騰の原因を分析、投資家の非合理的で根拠のない熱狂による株価高騰とバブル崩壊のリスクに警鐘を鳴らした。彼は今、住宅不動産のバブル崩壊問題で忙しい。

米住宅価格はまだ下がる

 シラー教授が関わっている全米の主要都市部の住宅価格の動向を示すS&P/Case-Shiller指数(グラフ1)は、米国の住宅バブル崩壊後、広く注目の的となった。毎月新しい計測値が発表されるたびに、「まだ下がっている。どこまで下がる?」と不安な議論を巻き起こしている。同指数が示す住宅価格は2006年のピークから既に20%近く下落した。先週もテレビインタビューでシラー教授は「まだこの先、最低10%は下がるだろう」と陰鬱な予測を語っていた。

グラフ1:S&P/Case-Schiller指数

 「ふん、20~30%程度の下げで騒ぐんじゃないよ。日本じゃバブルのピークから3分の1になったんだぜ」などと、日本人としては空威張りをしてみたい気にもなる。確かに不動産バブル崩壊について、日本人は「先輩格」かもしれない。

 しかし、真に先輩面するためには、バブル崩壊から何を学んだかが問題になる。金融機関、監督当局、ディベロッパー、住宅購入者(投資家)、それぞれの立場で教訓は異なる。住宅購入者(投資家)の視点から最も大切な教訓は、住宅価格の大局的な割高・割安を見抜く判断基準を身につけることだろう。

住宅価格の割高・割安を見抜くのは意外と簡単

 マクロ的な住宅価格の割高・割安を見抜く方法は、実は意外と簡単なものだ。それをまずご説明しよう。グラフ2の赤い線は先ほどのS&P/Case-Shiller指数(10都市部の総合指数)の推移、緑の線は住宅賃料指数(正確には都市部消費者物価指数の帰属家賃価格指数)、水色の線は住宅価格指数(前者)を賃料指数(後者)で割った「価格/賃料指数比率」である。いずれも2000年1月=100として表示してある。

グラフ2:住宅価格と賃料指数(米国)

 住宅価格指数(赤)は1987年以降、蛇のようにうねり、2006年をピークに反落している。ところが賃料指数(緑)は単調なテンポで緩やかに上昇している。この期間の家賃の平均上昇率(年率)は3.5%であり、消費者物価の平均上昇率3.1%に近い。

 株価の割安・割高を判断する代表的な方法にPER(株価収益率)がある。株価をその企業の年間純利益で割って、何倍と示す。倍率数字が大きいほど株価は割高である。同様に家賃とはその住宅資産が生み出す収益であり、PERと同じ考え方が適用できる。実はこの考え方は住宅資産にこそ最もふさわしい。企業の将来の収益見込みは大きく変動して不確実だが、家賃見込みははるかに安定しているので、住宅資産の割高・割安を的確に見抜けるからだ。PER(Price Earnings Ratio)にならって、価格/賃料(指数)比率を以下PRR(Price Rents Ratio)と呼ぶことにしよう。

 自分で住む持ち家の場合もPRRの考え方は同じだ。もし家を購入していなければ支払うであろう家賃分を持ち家は収益として生み出してくれていると考えることができる(帰属家賃の概念)。

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