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「私募REIT」人気の意味

2012年6月8日(金)

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私募型のREIT(不動産投資信託)が人気を集めている。価格変動リスクが低く、年金運用などの資金が流れ込む。大手財閥系が運用規模を増やすほか、外資系も参入を見込む。

 東京証券取引所のREIT(不動産投資信託)市場には上場しない、投資家を限定した「私募REIT」と呼ばれる商品がある。機関投資家しか購入できない商品だが、にわかに人気を集めている。

 最初に発売したのは、野村不動産。2010年10月に「野村不動産プライベート投資法人(現野村不動産投資顧問)」の名でファンドを組成し、現在は年金運用基金や地方銀行などから総額400億円を集めている。昨年3月には三菱地所が、今年3月には三井不動産が系列の投資法人で開始。今夏には米ゴールドマン・サックスなどの外資系も参入すると見られている。各社とも、数年後に募集額を1000億円規模に積み増すと公言しており、活況を呈していると言っていい。

価格変動の少なさが魅力

 私募REITが対象とする投資物件は、従来の公募型と変わらない。一方で、分配金利回りは公募を若干下回る。例えば、野村不動産の私募REITの利回りは4%台。対して公募は市場平均で5%台だ。換金性や流動性も、市場で売買される公募に比べれば劣る。それでも、なぜ人気を集めているのか。

 「価格変動の影響を受けずに安定運用できる」。野村不動産投資顧問の緒方敦取締役はこう説明する。REITの特徴は、投資した不動産物件の賃料収入を原資にした配当収入(インカムゲイン)を安定して受け取れる点にある。株式の短期売買のように、銘柄そのものの値上がり益(キャピタルゲイン)で稼ぐ取引とは異なる。

 ところが、国内REIT市場はそうした本来の特徴とは裏腹に、大きな価格変動を繰り返してきた。東証REIT指数は、2007年の2613をピークに急降下を続け、現在は1000前後を行き来している。東日本大震災や欧州債務危機などのイベントにも敏感に反応、キャピタルゲイン狙いの取引も多いとされる。機関投資家からは「値動きが激しい商品」と見られているのが実情だ。

 こうした課題に対する1つの答えが、私募REITだった。最初に商品を発売した野村不動産は、非上場にすることで価格変動リスクを避ける一方で、投資信託法に裏打ちされた投資法人という情報開示が整った仕組みで資産を運用しようと考えた。

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「「私募REIT」人気の意味」の著者

蛯谷敏

蛯谷敏(えびたに・さとし)

日経ビジネス記者

日経コミュニケーション編集を経て、2006年から日経ビジネス記者。2012年9月から2014年3月まで日経ビジネスDigital編集長。2014年4月よりロンドン支局長。

※このプロフィールは、著者が日経ビジネスオンラインに記事を最後に執筆した時点のものです。

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