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都心不動産、逆襲は本物か

2012年12月19日(水)

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東京都心を中心に不動産市況の回復基調が鮮明になってきた。世界的な金融緩和の流れの中で、国内外の資金流入が加速。「オフィス内需」が頭打ちとなる中、回復を本物にできるだろうか。

 不動産市場がにわかに活気づいている。REIT(不動産投資信託)の値動きを示す東証REIT指数は、足元で急速に改善し、12月に入って1年7カ月ぶりの高水準となった。三菱地所など大手デベロッパーの株価も11月に軒並み年初来高値をつけた後、高値圏での推移が続いている。

 短期資金流入と構造的な需給ギャップの解消。2008年秋のリーマンショック以降、低迷し続けてきた不動産市況に薄日が差しているのは、2つの要因が同時に浮かび上がったからだ。

 「少しでも高い利回りを求めてさまよう資金」。ゴールドマン・サックス証券の馬場直彦チーフ・エコノミストがこう言い表すように、国内外の投資マネーが今、日本の不動産市場に“漂着”している。

 積極的な金融政策に動こうとする日銀と、その日銀に一段の緩和を迫る新政権の姿勢から、市場には、日銀によるREIT買い入れが進むとの根強い期待がある。また、日本に限らず各国中央銀行の量的緩和拡大で、国債金利はゼロ付近で推移する。東証に上場するREITの平均利回りは約5%と、国債や株式投資信託に比べ利回りが高く、海外投資資金の流入を誘っている。

2013年も需給改善傾向へ

 マクロ環境による資金の流れに加えて、この秋以降、東京都心のオフィスを中心とした不動産の需給ギャップ改善が進んでいる。リーマンショック以前に建設が決まっていた都心部の大型開発がようやく一巡し、新規の供給が減少。この1年、9%台という異常な高水準にあった都心のオフィス空室率はようやく8%台まで低下した。

 下グラフの通り、足元の東証REIT指数の上昇とオフィス空室率低下の動きは逆相関の関係にある。2013年についても、「リーマンショックの反動で新規供給は少なく、需給改善の傾向が続く」と期待する声は多い。

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