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誰が銀座を買っているのか

公示地価、10%上昇の舞台裏

2014年3月19日(水)

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 国土交通省が18日発表した2014年1月1日時点の公示地価で、東京、大阪、名古屋の三大都市圏が全用途平均で0.7%上昇と、2008年以来、6年ぶりに上昇に転じた。

ソフトバンクの孫正義社長が購入したティファニー銀座本店ビル。都心部の不動産市場活況の象徴だ(東京・中央)

 商業地が1.6%上昇と住宅地(0.5%)の伸びを上回る好調ぶりだが、その中でも特に目を引くのが東京都心の銀座地区の上昇。国内商業地で公示地価が最高の山野楽器銀座本店(銀座4丁目)が1平方メートル当たり2960万円で昨年から9.6%上がるなど、9%を超える高い上昇率を記録する地点が相次いだ。銀座を買い、地価の大幅な上昇をもたらしたのは誰なのだろうか。

 「まさか、あの物件を手に入れるとは」――。昨年秋、ある大型の不動産取引が市場関係者の話題をさらった。ソフトバンクの孫正義社長が、銀座の中でも中央通りに面した一等地に位置するティファニー銀座本店ビル(銀座2丁目)を取得したことだ。

 かねて米携帯会社スプリントの大型買収など派手な動きには事欠かない孫氏自身の知名度に加え、さらに度肝を抜いたのが、テナントの家賃収入から管理コストを引いた利益を物件価格(取得価格)で割って出す「NOI利回り」の低さだ。

 今回の取得金額は300億円強で、同利回りは2.5%程度とみられる。「利回りが3.5%以上はないと、不動産賃貸業としては立ち行かない」(みずほ証券の石沢卓志チーフ不動産アナリスト)と言われ、利回りの低さは、それだけ家賃収入などに対する取得額が割高であることを示す。裏を返すと、この条件での取得は不動産価値が今後さらに高まり、家賃収入や物件売却価格の上昇を見込んだ強気の取引とも言える。

 銀座地区では、昨年6月にいったん閉店した松坂屋銀座店(銀座6丁目)の再開発事業も注目の的。事業に参加する特定目的会社の中に住友商事、森ビルと並び、仏ブランド大手LVMHモエヘネシー・ルイヴィトングループの投資ファンドも名を連ねるからだ。70億円程度を出資し、2016年開業予定の複合商業施設の一部を保有する方針。LVMHが日本で大規模な不動産を買うのは初めてとみられる。

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「誰が銀座を買っているのか」の著者

須永 太一朗

須永 太一朗(すなが・たいちろう)

日本経済新聞証券部

2003年一橋大学社会学部卒業、日本経済新聞社に入社。西部支社(福岡)で警察、企業、県政を順に担当。その後は主に証券部で日本株相場を取材。14年3月、日経ビジネス記者に。17年4月、日本経済新聞証券部。

※このプロフィールは、著者が日経ビジネスオンラインに記事を最後に執筆した時点のものです。

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