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開発競争、次の舞台は中小オフィス

不動産各社、ニッチ市場に注目

2014年6月26日(木)

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「サンケイビルが着工したオフィスビル「S-GATE赤坂」の完成予想図」

 フジ・メディア・ホールディングスの不動産子会社、サンケイビルが6月17日、ミッドサイズ(中規模)オフィスビルの開発事業に本格参入すると発表した。社員数が50人以下の中小企業の間では高機能オフィスへの需要が高まっているものの、大型物件に比べて新規供給が少なく、老朽化した既存ビルへの入居を余儀なくされるケースが多い。潜在需要を取り込もうとするサンケイビルの参入で、これまでニッチ(すき間)市場と捉えられがちだった中小オフィスビルの開発競争が今後加速しそうだ。

 東京都港区。東京メトロ赤坂駅すぐのオフィス街の一角で、あるオフィスビルの建築工事が始まった。名称は「S-GATE(エスゲート)赤坂」。サンケイビルが本格進出したミッドサイズオフィスビル開発の新ブランド「S-GATE」の名を冠する第一号案件だ。

 S-GATE赤坂は地上8階建てで、敷地面積は228坪(1坪は3.3平方メートル)。2015年夏の完成を予定している。

 サンケイビルはこれまで、東京・大手町の「東京サンケイビル」など大規模オフィスの開発を中心に手掛けてきたが、大型物件は三菱地所、三井不動産など大手デベロッパーとの間で開発競争が激しさを増している。サンケイビルはここ数年、賃貸マンション開発など事業領域を広げて収益源の多角化を図っており、ミッドサイズオフィスビルの開発もその一環といえる。

中小ビルの「高齢化」際立つ

 オフィスビル運営・管理の調査子会社であるザイマックス不動産総合研究所が、東京23区のオフィスビルを大規模ビル(延べ床面積5000坪以上)と中小規模ビル(同300~5000坪未満)に分けて平均築年数を調べたところ、2000年時点では大規模ビル、中小規模ビルとも16年程度だった。これが2014年時点では大規模ビルの20年に対し、中小規模ビルは26年と大きく差が開いた。

 大規模ビルは、バブル崩壊後も容積率(建築物を敷地面積の何倍の大きさにまで設計できるかを定めた規制)の緩和などを追い風に不動産各社が開発に力を注ぎ、新規物件の供給が続いた。一方で各社は中小規模のビル開発を後回しにし、新規供給が少なくなったことが原因だ。

 中小規模ビルの8割で築年数が20年以上、うち3割弱は1981年以前の旧耐震基準で建てられた物件。内訳をみると、「高齢化」がより際立つ。ザイマックス不動産総合研究所は「中小規模ビルは高齢化がさらに進み、適切な機能更新や改修が大きな課題になる」と指摘している。

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「開発競争、次の舞台は中小オフィス」の著者

須永 太一朗

須永 太一朗(すなが・たいちろう)

日本経済新聞証券部

2003年一橋大学社会学部卒業、日本経済新聞社に入社。西部支社(福岡)で警察、企業、県政を順に担当。その後は主に証券部で日本株相場を取材。14年3月、日経ビジネス記者に。17年4月、日本経済新聞証券部。

※このプロフィールは、著者が日経ビジネスオンラインに記事を最後に執筆した時点のものです。

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