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サブプライムが日本の不動産を直撃

過熱する不動産市場、バブル崩壊への秒読みが始まる?

2007年10月31日(水)

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Ian Rowley (BusinessWeek誌、東京支局特派員)
田代弘子 (同)

米国時間2007年9月10日更新 「Yankee Woes Hit Japan's Real Estate

 日本の投資家が保守的なのは周知の通りだ。しかし今年の日本株の状況を考えれば、株より預金を選ぶのは無理もない。日経平均株価指数は9月1日に2.2%下落した。年初からは今のところ8.5%下がっている。一方、米国のダウ工業株30種平均は5.2%上昇している。

 とはいえ、日本経済はおおむね堅調だ。4~6月期の国内総生産(GDP)は年率換算で1.2%減のマイナス成長となったが、通年では2.2%前後の成長となる見込みだ。企業業績の好調や失業率の低下(過去7年間で最低の3.6%)のおかげである。

 日本の不動産関連の株や不動産投資信託(REIT)に投資する人は割に合わないと感じていることだろう。業種別東証株価指数(TOPIX)のうち不動産業は現時点で年初から13%下落しており、2月のピーク時と比べると30%も下がっている。東証REIT指数の成績も似たようなもので、6月以来29%下落した。

 先週(9月3日の週)、さらに事態を悪化させかねない出来事があった。日本の不動産業界は過熱しすぎで、バブルがはじけるのも時間の問題だ――。投資家の神経を逆撫でするようなこんな発言が、国内2位の住宅建設会社、大和ハウス工業の樋口武男会長の口から飛び出したのだ。「不動産市場は危険な状態だ。いつバブルがはじけてもおかしくない」。9月5日、樋口会長はブルームバーグ・ニュースにそう語った。

高騰しているのは東京の人気スポットだけ

 それでも投資家は、過熱気味の一等地の物件購入に関わっている者も含めて、最近の不動産株の不振は米国のサブプライムローン(信用力の低い個人向け住宅融資)問題のとばっちりであって、根深いものではないと考えている。樋口会長の発言に困惑しつつ、むしろ地価や家賃の値上がりと空室率の低下に注目しているのだ。

 「日本ではある種の“条件反射”があったものの、ファンダメンタルズ(基礎的条件)は引き続き良好だ」と、UBSグローバル・アセット・マネジメント(UBS)の日本子会社代表取締役アルフレッド・リゥ氏は言う。

 確かに今の不動産市場の状態は“バブル”とは言い難い。ここ数年、東京の人気スポットの地価は急騰しているが、市場全体のパフォーマンスは決して良いとは言えない。

 国内の地価は昨年0.4%とわずかながらプラスに転じ、16年連続下落記録にようやく歯止めがかかったところ。東京の地価は、一握りの高級区域が40%近くまで急騰したものの、平均では14%の値上がりにとどまった。

 家賃の値上がりもバブル懸念を煽るほど急速ではない。東京の一等地における事務所家賃を例に取ってみれば、1坪(3.3平方メートル)当たり約530ドルまで値上がりしている。高いと思うだろうが、それでも1980年代末の事業用物件の家賃最高値の6割にすぎない。

外国人投資家の関心は薄れていない

 注目すべきは、サブプライム問題の影響で流動性に不安があるにもかかわらず、外国人投資家は国内不動産市場にいまだに興味を失っていない点だ。

 9月3日、米ゴールドマン・サックス(GS)が米ティファニー・アンド・カンパニー(TIF)から銀座本店ビルを3億4000万ドルで取得したことが報じられた。

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