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米住宅バブル崩壊の行方

住宅価格は今後25%下落、混乱の長期化は避けられない

2008年2月12日(火)

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Peter Coy (BusinessWeek誌、経済担当エディター)

米国時間2008年1月31日更新 「Housing Meltdown

 米国政府は景気後退を阻止しようと懸命な努力を続けているが、住宅市場に渦巻く混乱は収まらず、政策決定がいっそう難しくなっている。

 「米国の消費者は財布のヒモを緩めたままなのか、それとも締めざるを得なくなるのか」「銀行は積極的に融資するのか、それとも債務不履行で身動きできなくなるのか」「現時点で最善の政策は何か」。こういった重大な問いの答えを見つけるには、今後の住宅価格の動向を正確に見極める必要がある。

 「住宅価格の底は見えてきた」と言う専門家も出てきた。米パリ・リサーチのアナリスト、スティーブン・イースト氏は、1月25日付の顧客向け調査リポートの中で、「晴れたとは言えないが、少なくとも嵐は峠を越えたようだ」と書いている。楽観的な見方が出てきたことで、落ち込んでいた米スタンダード・アンド・プアーズ(S&P)の住宅株価指数は、1月15日から29日にかけて49%急伸した。

 だが、嵐は依然として勢力を増していると考えておいた方がよさそうだ。

 1月30日、米商務省は2007年第4四半期の国内総生産(GDP)速報値を発表。年率に換算してわずか0.6%(前年同期比)の伸びにまで減速した。特に住宅建設は前年比マイナス24%と急減している。全米20都市を対象とするS&P/ケースシラー総合住宅価格指数は、11月に前年同月比で7.7%下落した。これは同指数が2000年に導入されて以来最も大きな下げ幅である。

住宅価格がさらに暴落する根拠

 今は住宅価格暴落の前兆に過ぎないのかもしれない。今後2~3年でさらに25%下がる可能性があるのだ。インフレ調整後では、2000年の価格水準まで戻ることになる。もちろん1月30日の米連邦準備理事会(FRB)による0.5%の利下げを考慮しての数字だ。

 25%とは近年にない下落率だが、一部のエコノミストはその可能性を口にし始めている。米メリルリンチ(MER)の北米担当エコノミスト、デビッド・A・ローゼンバーグ氏は「今後2年間であと25~30%値下がりする」と見る。同氏は最近までもっと小幅な下落を予想していた。

 25%という数字にショックを受けるかもしれないが、単に住宅ブームで高騰した分が帳消しになるだけのことだ。長期的に見た国内の住宅価格水準は、ブーム前の価格推移と歩調を合わせたものとなり、年0.4%(インフレ調整後)という驚くほど控えめな上昇にとどまる。

 「金融バブルがはじけた後、正常な状態に戻る」というパターンは最近経験済みだ。2000年に始まった株価下落は、1990年代後半の株式ブームでの値上がり分の大半を帳消しにした。結局、投資家の懐には並のリターンだけが残った。

 では、住宅価格はなぜ今後も暴落しそうなのか。

 これまで価格を押し上げてきた2つの要因を思い出してほしい。緩い融資基準と、住宅投資は絶対に安全だという思い込みだ。今やどちらもマイナス要因へと逆転し、住宅建設業者が供給を抑える前に需要が落ち込んでしまった。一定の頭金枠を設けたり収入証明の提出を義務づけるという安全対策を貸し手が再開したことで、多くの融資申請者は「不適格」とされている。

 その一方、「適格」とされる人々の多くは、購入意欲を失っている。「買い手は住宅が値下がりすると期待している。価格がもっと下がるまで買わないのです」と、米JPモルガン・チェース(JPM)資産担保証券部門の調査部長クリス・フラナガン氏は話す。同氏は、住宅価格が今後約25%下がり、2010年に底を打つと予測している。

 住宅価格がどこまで下がるのか、誰にも分からない。だが、もし25%も下がれば、既に景気後退に突入しかけている米国経済にとって大問題だ。銀行や家計のバランスシートが悪化し、家計からは5兆ドル以上の資産が削り取られてしまう。これは株式市場が2000年初めのピークから急落した時の時価総額の減少分にほぼ匹敵する。この急落は2001年の景気後退の主因となった。

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