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中国は大丈夫か[8]作れば売れる高級マンション~ここまで来た中国バブル(1)

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2008年12月10日(水)

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右肩上がりを続けてきた中国の不動産価格が踊り場を迎えている。資産効果で潤ってきた高額消費の先行きが不透明になってきた。また、高騰を続ける人件費は進出外資の収益を圧迫し、軌道修正を迫られる場面も出てきそうだ。「ここまで来た中国バブル」、第1回のテーマは「頂点に達した上海不動産バブル」。

* * *

2005年1月17日号より

2008年の北京オリンピックとその2年後の上海万博。この2つの大イベントまで、中国は高成長を続ける──。こんな見方が今もなお支配的だ。しかし、現実には急成長の歪みが既に噴出している。上海のマンションは投機にまみれ、人材不足と人件費高騰で企業は苦しんでいる。一部の特権階級や富裕層は豊かになったが、貧富の格差は急拡大して暴動も各地で頻発している。政策当局は2005年、限界に達した「いびつな成長」にいよいよ本格的にメスを入れる。中国に進出している外資系企業も軌道修正を迫られることが必至だ。

(香港支局 谷口 徹也)

「もう、ご希望の間取りは難しいかもしれません」

 上海市中心部を4分割するように南北と東西に走る2本の高架道路。その交差した地点にほど近い一等地にその超高級マンションはある。

 2005年11月の完成に向け、最終分譲となる第3期分譲棟の建設が進む。敷地から通りを1本挟んで向かい側、高層ビルの1階が販売センターだ。3階分ほどの吹き抜けになった受付の脇には、32階建てマンション群の模型が鎮座していた。

 販売センターに入り、興味深げに模型を眺めていたが、赤いブレザーに身を包んで談笑している女性スタッフたちは一瞥をくれるだけで接客してくれる気配がない。いかにも30代の日本人という風体では、懐具合を見透かされたようだ。仕方なく、こちらから呼んで、説明を受けることにした。

 「24万5000m2の敷地内には13棟のマンションがあります。分譲物件は全部で800戸あって、最後の第3期で販売しているのは約100戸。もう6割ほどが売れたので、ご希望の間取りは難しいかもしれません」。慣れた手つきでレーザーペンを操って模型を指しながら、スタッフは説明してくれた。

大理石の浴室とリビングを備える「億ション」

図、上海市のマンション価格相場

 中国ではマンションの価格を1m2当たりの単価で表す。11月の時点で、このマンションの価格は35万1000円だった。3LDKの平均的な面積は230m2だから1戸8073万円だ。中国では表示される面積は共用スペースを含むため、日本と同じ方式で専有面積にすればその70~80%となる。それでもこの物件は約180m2もあり、かなり広々としている。

 中国のマンションはデベロッパーが内装せずに販売して、購入者が自分で内装業者を頼む「スケルトン売り」が珍しくないが、このマンションは上海の相場から約2倍の費用をかけた豪華内装を済ませて販売するのが売りだ。

 内装のタイプは「現代」「欧風」などと名づけられた4種類から選べる。それぞれ、外国のデザイナーによる作品だ。集中エアコンを装備し、厨房にはイタリアやドイツのキッチン設備が据えつけられ、リビングや浴室は大理石の床。50インチの東芝製プラズマテレビがついていて、玄関の鍵はICカード式、24時間、守衛もついている。

 3年前に第1期を分譲した時、1m2当たりの価格は15万6000円だった。それが第3期分譲を開始した2004年6月には2倍以上の32万5000円になり、さらに半年足らずで8%上がった。1カ月後には残っている物件を2万円弱、つまり約5%値上げする予定だという。

 この「販売予定価格」が将来の転売価格を予測する目安になるらしい。「今は高いと思っても、もう1年もしないうちに39万円までは上がるわね。買うなら早いうちよ」。20代の女性スタッフは涼しい顔で畳みかけてきた。

「東京は将来がないけど、上海の成長はこれから」

 販売センターの奥はモデルルームになっているが、この日の見学はできなかった。完全予約制になっていて、その日は予約でいっぱいだったからだ。客のプライバシーを守り、ゆっくり見られるようにとの配慮だという。次の予約が取れるのは2~3日後だった。

 中国でローンを組んでマンションを買う場合、頭金は物件価格の3割以上と法律で定められている。ここは高額物件なので、デベロッパーが独自に「4割以上」と決めた。8000万円の物件なら、頭金だけで3200万円だ。後で不動産関係者に聞いた話によると、そもそもこのマンションをローンで買う人はほとんどおらず、全体の8割は上海人以外が現金で買うという。つまり、富裕層向けの代表的な投資用のマンションの1つで、今住んでいる人たちも家主から賃借している外国人などが多いという。

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