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地価半減、
韓国に忍び寄る不動産大暴落

初体験の不動産バブル崩壊、韓国は世界に学べるか

  • 毎経エコノミー

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2009年1月20日(火)

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不動産暴落がついに始まった。ソウル南部の江南(カンナム)、龍仁(ヨンイン)など「バブル7」と呼ばれていた地域の地価が2006年末に比べ、半分にまで落ちた。海外のニュースでしか聞いたことのない「不動産大暴落、バブル崩壊」という言葉だったが、韓国国民はもうすっかり馴染んでしまった。果たして今年の不動産市場はどうなるか。ヤン・ゼモ漢陽サイバー大学不動産学科教授と不動産コンサルティング業「REメンバーズ」のコ・ジョンワン社長、2人の専門家がずばり予測する。

テーマ1.地価下落いつまで続くか

ヤン・ゼモ教授:

 不動産暴落が本格化するのはこれからです。地価がある程度安定していた2007年を基準にすると、これから20%以上下落すると思います。

 何よりもグローバル経済が深刻な不況に陥ってしまったことが、一番大きな要因です。今の不動産暴落は、韓国通貨危機の時代や日本のバブル崩壊とは違って、自国の経済構造によるものではありません。政府がいくら強力に規制し税制を緩和しても、グローバル経済不況の影響で、地価は容易には回復しません。政府が施せる政策をすべて実行したにもかかわらず、地価が上がらない現状を見ても分かることです。

 地価にバブルが多少あるのは事実です。サムスン経済研究所は2006年11月、家賃、経済成長率、金利などを変数に設定して住宅の内在価値を算出した結果、マンションの価格には32.4%のバブルがあると分析しました。もちろんその時より地価がかなり落ちてきたのですが、バブルが完全にはじけるには、まだ時間が必要です。年収に対する不動産価格の比率(PIR)を見ると、2007年、韓国のPIRは6倍に達し、ソウル市の江南地区では10倍を超えています。米国(2.7倍)、英国(4.1倍)に比べるとPIRの高さがうかがえます。海外よりも高いPIRは、韓国では給料だけでは家を購入できないことを意味しています。

コ・ジョンワン社長:

 地価が高騰し、バブルが起きたという意見には同意します。しかし、先進国に比べるとまだひどくありません。国土海洋部によると1997年から2006年まで10年間、地価は38.4%上昇しただけです。地価が高騰した江南地区の場合も2000年から2006年の間に90%上がっただけです。ところが、英エコノミスト誌によると、この期間中にアイルランドは252%、英国は192%、米国は100%以上地価が上がりました。

 ほかのマクロデータと比較してみましょう。1997年から2006年まで韓国の住宅価格の上昇率は38.4%です。経済成長率は43.6%、物価上昇率は34%、都市部の家計所得の増加率は52.3%でした。住宅価格の上昇率が経済成長率と都市部の家計所得の増加率よりも低いということです。

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