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“情弱”から這い上がれ!お手紙作戦の結末は?

03:管理組合からお返事が来たぞ!

2015年7月31日(金)

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自分のマンションの屋根に登ったことがあるだろうか。屋根の状態の善し悪しこそ、マンションの修繕、そして資産価値のキモなのだが、私は購入して10年余、今回の大規模修繕で初めて見た。(写真は修繕後のもの)

 編集Yです。長々とお待たせしてしまいました。もうすでにいろいろお忘れの方もいると思いますので、ここまでをざっくりと振り返っておきます。

 分譲マンション住まいに避けて通れない「大規模修繕工事」。ほぼ10年に一度やってくるこの工事に、ネタになるかもと「修繕委員会」に立候補した私。結局、ひとり委員会になるのですが、そこで思い知る。自分のほぼ唯一の資産であるマンションについて、自分がいかに何も知らないか、を。

 修繕ってどう考えて何をすればいいのか。管理会社丸投げを図るも「みなさん、だいたいコンサルタント会社さんと契約して、施工業者を決めて工事に臨まれてますよ」と婉曲に拒絶され、すがったのが弊社「日経アーキテクチュア」「日経ホームビルダー」の編集委員にして「マンションの鬼」の異名を社内的に取る村田真氏。

 彼が教えてくれたのは、こちらの甘い考えを打ち砕くこの世界のお寒い状況だった。

 いわく、発注側のマンション管理組合(住民)に工事についての知識がないことをみんな知っているので、こちらの味方であるはずのコンサルタントも、施工業者も、はっきり言えばやりたい放題。コンサルと業者がウラで繋がって、安値で受注してキックバックを受け、工事の品質を落とす。マンションの建設・販売業者と組んでいるコンサルが、最初の建築時のミスを隠蔽する、などのケースが多々あるのだ、という。

 「情報の非対称性」により「市場の失敗」が起きている、情報弱者にとってはものすごく優しくない状況なのである。

情報格差の壁をどうやって越えるか

 こちらを震え上がらせる一方で、村田氏は第1回目の大規模修繕への基本的なスタンスも教えてくれた。

  • 「コンクリートを水から守る」ことを考える
  • 外壁タイルの剥落、浮きに対処する
  •   (※詳しくは下のリンクから連載第2回を)

「突き詰めて言えば、屋上、廊下の防水と外壁のタイル。ここに絞って予算を投入するのがセオリー。後は手すりなどの鉄部の防水塗装くらいかな。屋上や外壁は、足場を組まないと作業が出来ないでしょ。で、大規模修繕の総予算の3分の1は足場にかかる、と言われる。ということは、足場を組まないとできない作業を優先すれば、費用対効果はよくなるよね」

 村田氏の言葉にこくこく、と子供のように頷くしかないわたくし。

「逆に、エントランスの美観とか自転車置き場とか、足場に関係ないのは後回し。そういうのは都度、理事会、総会で決めてやればいいの。マンションの大規模修繕は、エレベーターとか給排水の配管とかが痛んでくる第2回からが勝負だから、1回目は極力ムダを削って、予算を残しておかないと」

「はあ…なるほど」

【第1回】
マンションは「管理が命」って言うけれど
01:「わたし、何も分からないんです」

【第2回】
担当したマンションの実名公開、回答率がたった2割?
02:「ぼったくり回避! いいコンサルはお手紙で探すのだ」

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