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読者の皆様からのフィードバック

家の寿命は20年 消えた500兆円のワケ Why! なぜ日本人は住宅ローンに大金を払う?

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いろいろと意見はありますが、大きく分けると、①日本の気候の影響(高温多湿+地震で劣化が早い)と②古い家をスクラップ&ビルドする文化(新築を良しとする価値観)が現状を招いているということかと思います。
どちらも正しいですが、一点だけ気になるのは、わが国に於ける住宅の価格です。土地価格が高いのはまだしも、20年で取り壊しを想定している割に何故住宅本体(戸建)がこれほど高価か、です。価格に見合う品質が確保されていないのか、或いは「どうせ数十年で取り壊す」想定のもと、低品質の製品で客がぼられているだけなのか。それとも人件費の高騰を吸収させるために高価を払わされているだけなのか。今後の記事で究明していって欲しいなと思いました。(2017/03/20)

20年で建て替えるのは不経済といえばそうかもしれない。

でも高度経済成長期に建てられた家は、
間取りや水回りの手直しが必要だし、窓が小さい屋根が低いしで
正直住みにくい。

日本は気候も高温多湿だし、地震もあるし、
そもそも江戸時代までは木と紙で家を作ってきているわけだし、

人も核家族化から一人暮らしの人が増えて大きな家は不要だし、

家が資産価値を持ち続けるのは、上記のような環境がないことが前提じゃないかな?(2017/03/19)

そう・・・不思議なのは、ほかのことに関しては異常なまでに同調圧力に屈する日本人が
なぜか不動産が絡むと強気な自分勝手キャラになりきれる!ということ。

だれもがうれしい住み心地の街にするためには、家の形や色、材質、その他、建てかたの
細部に至るまでかなりの制約を地域全体が受け入れていかなければならない。自由主義
経済の権化みたいなイメージがあるマンハッタンですら、「後出しじゃんけん」みたいな
ビルの建てかたは決して許されないらしい。ところがニッポンでは同じデベロッパが
自社のマンションの南に大きな物件を後から建てたりする。

資産でない消費財に大枚はたくことはもちろん、多くの点で、ニッポン人は不動産が
からむと正気を失い人が変わる。私にはそんなふうに思えるのだ。それがなぜなのか、
そのことが探求される必要があるように私には思える。(2017/03/18)

タイトルと中身の反応が違う為お許しください。
先ず、タイトルに対しては厳禁を持って居ないから住宅ローンを借りざるを得ない。銀行も楽で安全な商売を目指しているのですべての費用を借主のコストで金利は公定歩合近くで設定する。

何故、住宅を取得したいのかはこれまでの日本人の勤務状態が転職が少ない安定の職場を選んだ人が多く、一生のうちに自分の家を持つこと自体が目的で有る背景が有るからであろう。日本は米国みたいに給料を上げるために転職して求める事が一般化していない。勿論専門職などになり給料をアップする方法もあるだろうが一般的でない。若年人口が減少している日本は需要が減っているだろう。移民などの流入が多い国とは違った動向となる。

日本は基本的には木造住宅から始まってアパートマンション等が建っているが立て直しをする事が普通になっている木造建築の伝統がアパートマンションに受け継がれている。従い、当初は鉄筋コンクリート造りの家でも小さいものが建ってしまった。コンクリートで小さなものはすぐ嫌になるし使い道がなくなる。 最近のマンションはやっと大きなものが販売され主流になっている。利子が大変低くなり販売する方も貸せる大都会のマンションはそれなりに立派なものとしている。

今も昔も変わらぬが減価償却は47年でゼロとなるマンションは業者の物件の値付けは酷いものである古くなれば自動的に値段を下げてしまう。年寄りが持った不動産売却時の価格は大幅に下がっている

都会の便利な所は良いが地方都市に小さな町に出来たマンション等古くなると価格が異常ともいえるほど落ちてしまっている。地方公共団体の街作り等あまり考えてなく、東京の真似だけで終わっている。良い年を作る等考えておらず、道の整備、駐車場のスペースを確保する等法整備などは今必要ないとしてほったらかしにして居る。 東京みたいに混んだらすればよいと住民も県、市も考えていない。一区画も100坪にするなどしたら購入できなくなる等要らぬ神経を使っている。ドイツでは町の人口を10万人と制限しているようだそれによって水道、電気、ガスなどの公共設備を対応している

計画をしないと無駄使いをする事になる。(2017/03/13)

「消えた500兆円」などと御大層なサブタイトルをつけているが、別に500兆円をそのままドブに捨てた訳でもないだろう。建設会社や建材業者、それら社員、作業員を通じて世間へ還流しているではないか。なんて頭の悪いタイトルだ、と思って中身を見たところ案の定単なるドイツ万歳記事(記事の内容については諸氏がコメントをつけておられるようなので省略する)。

恥ずかしげもなくよくこんな記事が書けたものだ。(2017/03/08)

築20年がタダとか余計なこと言わず静かに放っておいて下さい。家余りの時代、派手な広告やセールスに踊らされず自分の頭で考えればローン地獄など無縁ですから。自分は社宅>>築30年の私道負担ない旧財閥系分譲地の木造を土地値より手数料分程度僅かに安く購入後重いセメント瓦から最新の超軽量瓦に葺き替え現在は賃貸し、古木造に太陽光パネルなど初めから想定外>>5年後近所に今より便利な場所で魅力的な値段の売土地(古家有り)広告見て行ってみるとなんとPC(パルコン)だったので解体メチャクチャ高いから安くしてと冗談言ったら本当に250万下がったので即買。すぐ外装塗装とコーキングし快適に住まわせてもらってます。(2017/01/01)

高温多湿の日本ではそもそも建築物の劣化が早いって点に目をつぶってはいませんか?
そこが一番気になりました。
海外の人が明治時代あたりの日本の建築をスクラップすることに物申す子はこれまでにも多々あったと思うのですが、そのたびにこの国では建築物の経年劣化が著しいと言われていたと思うのですが。(2016/12/31)

この記事に批判的な意見の人は建築業界か何かのまわしものですか?ドイツの住宅は石造りとか言ってる人いるけどそんなの旧市街地の一部の歴史的建造物だけだし、ドイツの住宅も冬場は外との寒暖差が激しいので結露との戦いになる。日本の住宅のみが湿気に悩まされてるわけじゃないよ(2016/12/28)

1ヶ月ほど前に、アメリカに住んでいる友人と住宅について話をする機会がありました。
私が、省エネ目的で屋根に太陽電池パネルと設置した、と話をしたところ、彼らは全く考えていない、とのこと。何故?という私の質問に対して、住宅の見た目が悪くなって資産価値が落ちる。彼らの住んでいる住宅地でも、電力会社などが太陽電池パネルの設置を強力にアピールしているが、誰も、最初に価値が落ちるような行動には出ない、と説明してくれました。
ところ変われば、重視するものが全く異なる、という典型を見たような気がします。
日本でも、住宅が資産であるように、中古住宅の価値を正しく評価する目安が速く法制化されることを期待します。(2016/12/28)

全く記事に書かれている通りで、日本では住宅であれ商工業施設であれ、土地があれば何処でも自由に建てられる。無責任な放任主義と言える。自由な資本主義とはかくあるべし、とでも思っているのか?で、自然災害にあえば当然の管理の如く政府の支援を要求する。無策の結果がこれだ。日本の国土は狭いとは言え自然災害に対してより安全な土地も十分ある。新規の建物の建設を地震、津波、洪水、土砂崩れなどの災害に比較的強い土地に限定するだけでも土地の有効利用になる。残念ながら、大都市の殆どは軟弱な地盤の上に集中している。軟弱な地盤だから、地震対策もより強固に施さねばならず、建築コストも上がる。政府には国土の効果的な利用を考えている担当者がいない様だ。大災害が発生する度に建築基準法を改定して改築や建て替えを促すのは政府と建設業界がつるんでいるとしか思えない。人口のピークを過ぎて、百年後には半分以下になる事を見据えて政府が本気で国土の効果的な活用計画に着手する事に期待したい。(2016/12/28)

建築基準法における耐震基準は、1978年宮城県沖地震→1995年阪神大震災→2011年東日本大震災と20年弱のスパンで大きく変わってきました。将来的には南海トラフ地震が起こるまではこの流れが続くのでしょう。結果「良質な中古住宅」も次の大震災までは流通しないということになりますね。奇しくもこの震災のスパンが耐用年数の20年と合致しているのは、法制担当者が考慮したのかどうか。想像すると興味深いところです。(2016/03/10)

安い家をスクラップ&ビルドするか、良い家をいつまでも使うかの差。その特質を論じずに(欠点をわざと隠して)一方的な頭の悪い論評。相変わらずのマスコミスタイルというべきか。さっと思いつくだけでも耐震基準が技術の進歩にともなってすぐ変わる日本とそうではないドイツという違いがある。いくらしっかりした家でも『旧式』の耐震基準の家は価値ががっくり下がってしまう。太陽電池とかの枝葉末節部分のリフォームの有る無しは生死にかかわる耐震基準に比べればまさにどうでもいいことで、耐震基準は生半可なリフォームではどうにもならない。そして大地震の度に耐震基準は強化される(新しい家ほど安全)。ならば立て替えを促した方が合理的だ。その辺の議論はすっぽり抜けている。(2016/03/10)

日本の問題を考える際にドイツの例を引き合いに出したということでしょう。ドイツの例を批判するのは筋違いかと。”日本ではこうだ”と言う断定には賛成できないです。

20年は減価償却期間に合わせた期間だろうし、伝統的な日本的家屋は20年ではなく、もっと長い期間を想定している。

借家住まいですが、しっかりした中古住宅を買うつもりです。(2016/03/09)

確かに私がすんでいた戸建ては16年であちこちがたがきて,20年で柱は虫食いだらけになった。
結局ゆえ有って引っ越したが,ペットをたくさん飼っていると借家ではのびのびできないなぁ,と思う。(2016/03/08)

記事は根拠の薄い主観が強すぎる印象を受けました。日本では古い住宅よりも新築を好むために建て替えるのであって、長期間持たない家が建っているのではないです。湿度の高い日本では新築のほうが衛生的で快適と感じている現実があります。(2016/03/07)

住宅ローンの期間よりも住宅の価値ゼロのほうが早いというのはやはりおかしい。
自動車でさえ「残価設定ローン」といって売却時の価値を差し引いたローンがあるというのに、それの十倍以上もする住宅で残価設定ができないという。(2016/03/06)

遅まきながらコメントを寄せます。
大勢のコメントが寄せられ全てを拝見していないので、似た意見が有ったら悪しからず。
コラムは、日本人の住宅の資産価値に関する考え方を問うている様ですが、日本人は住宅に別の価値観を持っていると思います。
建て替えの早さには、気候や自然災害や建材など欧州とは違った日本特有の理由もあると思いますが、そもそも日本人は新しいモノが好きです。
『新築=神聖』な感じ?…式年遷宮がその最たるモノです。
他方、現在にまで残る古寺の様に、古色蒼然とした大層お金をかけた古民家の価値も知っています。
しかし、そんな風格ある住宅でない限り、いえ、例えそうであっても新しい住居で「新鮮(清冽)な感覚とともに住まい始めたい」のも日本人じゃないですか?
新築の木の香りを特別なモノに感じる日本人ならではの特別な『価値観』が、まだ住まえる住宅を立て替えてしまうようにも思います。(2016/03/05)

この記事への反論の多くが、「石造りのドイツと異なり木造住宅が主で、かつ湿度が高いうえに災害が多い日本では、20年で建物の寿命が来るのは当然。もしくは
建て替えるのは当然」というようなものであり、「建物の寿命の違い」にポイントを当ててますが、記事の指摘は、建物の寿命ではなく、「資産価値」です。        この国の気象条件下での木造住宅とはいえ、本当に20年で家屋の資産価値がゼロになるというのは正当なことでしょうか? そこを考える必要あると思います。  実際、築何十年もたった古い木造家屋に暮らしている人は大勢いるわけで、そういう人たちの家屋は価値ゼロとは思えません。    もちろん資産価値がゼロになった方が固定資産税が安くなるから都合が良いという見方もありますが、支障なく生活できる家屋であれば、それなりの資産価値を評価し、それが転売価格に反映するのが真っ当ではないかと思います。

20年経ったら、家屋は価値ゼロで土地しか評価されない。 こうした状況が、「狭くても土地付き一戸建て」信仰を生んでいる気がします。(2016/03/02)

最近の家は、20年で終わるような造りはしていないです。
阪神淡路以降、耐震化基準も変わりましたし、24時間換気も常識となり、他の方が書いているような湿気でやられるような家はもはやありません。
ですから、あと10年位経つと、「10年たったら評価対象外」という不動産事情が変わってくると思っています。
また、今はまだ昔ながらの断熱性が低く夏暑く冬寒い家が多く残っており、特に都市化や温暖化による気温上昇には耐えられないので、古い家から新しい家に移る人はあとをたたないでしょう。でも、その移動が終われば、中古住宅市場も変わってくると考えています。
既にサイクルが完成している欧州と違って、日本はまだ環境や生活様式の変化の途中なのです。人口密度も土地の値段も異なる国と単純比較はできません。NYなど、人気の地区では異様な高値で権利が売買されていると聞きますし、それぞれ歴史的な経緯があり、需給バランスがそこで一致しているというだけのことなのでしょう。
ただ、今後のあり方を考える上で参考にはなりました。(2016/03/01)

日本でにおける巨大地震に津波や液状化に洪水、火山噴火などのリスクを考えたときに長期間もたすつもりで作っても、前述の災害で人的被害は守りこそすれ、ノーダメージではいられない。補強より建て直しという事もある。ソレを考えると、かけるコストに対する耐用年数で考えるとドイツに比べれば不利なのはわからん人が多いのかね?20年は短い、せめて40年なら現実的とかいうならまだしも。それに戦前の時点と技術で100年目指すよりも、今こそ各種技術や経験で、より長寿命住宅を建てることは可能だろう。見合ったコストを出すから建ててくれと言えば良い。だが、結局の所、買う側も目先のコストというのが大半で、それが現状なんでしょう。(2016/03/01)

ドイツは日本のように地震、台風などの自然災害がよく起きる国なのだろうか?特に地震は建物に重大な被害をもたらすが、ドイツの住宅の耐震基準はどうなっているのか、そこの所が全く書かれていない。
日本の古い建物は新しい耐震基準を満たす為に、改修が必要になるし、その費用はばかにならない。
直すより建て替えるほうが安く済むこともよくあること。知り合いの中にも数人東日本大震災の影響で家が傾いて居住不可になってしまい、建築して10年にも満たない住宅を泣く泣く建て替えた。(2016/02/29)

2名の方が私と同じようなご意見で居られるようですが、湿気・カビの問題が大きいのではないでしょうか?
世界各地の風土を熟知しているわけではないので、不確かですが、日本では湿気・カビ問題により、中古住宅が受け入れられないのだと思いますよ。
いくらリフォームをしたところで、木材等にしみこんだカビの臭いは簡単には消えません。
海外のように、石造りだったりする所は中古でも住めるのでしょうが、木や畳(草)、古くはわらなどの素材を利用して住宅を造ってきた日本では、この湿気・カビの問題を解決しないと中古住宅が受け入れられる土壌は少ないと思いますよ。
英国郊外のコッツオルズは水の多い場所なのでしょうが、従い石造りの家ですね。そんな感じ、素材を何とかしないと。コスパは確かに悪いので、その辺各メーカーさんが考えて下さると良いですね。(2016/02/29)

「批判の為の批判をしている、既に住宅ローンを組んでしまった人の自己防御ではないか?」
言われてますが仕方の無い面があるんですよね。
一つに記事に具体性がない、「20年後も価値がある家を作ろう」と目標は立派ですが、それはマンションなのか木造戸建か鉄筋戸建か、どれを念頭に置いた目標なのでしょうか?

次に「20年後は無価値」の根拠がない。築20年の戸建ては土地代だけで取得できるのか、それとも木造の法廷耐用年数が22年であることを指しているのか。指標を明らかにしない改善に意味はありません。

最後に地震対策を全く考慮していないところ。35年前に建築基準法の大改正がありましたが、改正後の建物が阪神大震災で倒壊した例は0でした。それでも「慣例」なのでしょうか?

ちなみに私は建築業とは全く無縁の会社員です。素人でもこの程度は調べればわかることです。「専門家が利権のために反発している」とされるかたは、実現手段のない目標はただの夢と同義であることを知るべきです。(2016/02/29)

★日本の住宅ローン制度・慣習について言えば、これだけ災害が多い国なのだから、住宅ローンはノンリコースローンを主にすべきだと思います。   ★震災のたびに、被災者の方々は、生計を立てる職と家を同時に失いながら、被災した家のローンだけは残る、という事態になっています。  ★ノンリコースローンにして、土地家屋を放棄する代わりにローンも弁済されるようにすれば、再出発は容易になると思います。  ★住宅の資産価値が急減する問題と合わせて、住宅ローン制度についても改革が必要だと思います(2016/02/29)

★「住宅の資産価値が20年でゼロになるのはおかしい」「そんな住宅に35年ローンまで組んで大金投じるのはおかしい」という問題提起の記事なのに、「ドイツと比べるのはおかしい」とか「日本の事情が分かっていない」とか、「海外礼賛、日本下げ記事」とかっていう批判は、的外れに思えます。          ★どう考えたって、住宅の資産価値が長期にわたって維持される方が、購入者にとって良いに決まっているし、頻繁に立替えないで済む方が、省資源・省エネルギーの観点からも良いに決まっている。      ★昔はともかく、耐震建築技術、長寿命建築技術、省エネルギー建築技術も進んだ今後は、住み手が代替わりしながら住み続けられる住宅を増やしていくべきだと思います。     ★もっと重要なのは、都市への人口集中がますます進み、かつ地方ではコンパクトシティにする必要性が高まっている中、一戸建てに囚われず、堅牢・長寿命・省エネの良質な集合住宅を志向するようになることだと思います。(2016/02/29)

古い日本の家はメンテナンスをすれば100年以上住めている。感覚的には100年以上住めて20年で税金がいらないのならそれはそれでずっと同じところにすむならよいと思っていた。資産価値があって毎年高い税金を払うことがないから。永住の売らない前提で本来の日本の家じゃないともたないとうのはあるかな。(2016/02/27)

>他のコメントにあるように、日本とドイツでは気象条件も法制度も違うのでドイツと同じ外観・内装に仕上げても当然コストが異なります。日本の法律は当然守って貰う必要が有りますし、手抜きなどもちろん論外。そのうえでの施工ですから、文字通り目が飛び出す思いの値段が提示されるはずです。

なるほど、目が覚めました。私は日本の建築技術とコストパフォーマンスは世界一だと信じておりましたので、ドイツにできて日本にできないはずはないだろうと思っておりました。しかし、そうではなかったのですね。日本の技術レベルでドイツと同じことをしようとしたら、とんでもなく費用がかかると。日本の建築技術ならば、高温多湿の問題を克服した一般の人々も購入可能な住宅を提供できるはずだと確信しておりました。しかし、それは妄想だったんですね。我が愛する日本は、数千万円程度では20年程度で資産がゼロになる程度の住宅しか作れない国なんですね。こんなに日本の技術レベルが低いなんて、ショックです。(2016/02/27)

ドイツの例はさておいて、わが国にも古き時代から引き継がれた木造家屋は、現存しているところもあるわけで、ただ国全体として考えた時に、記事にあるような現象となっているのは事実でしょう。第二次世界大戦後から、人口増加と高度経済成長を通して、わが国は急激な都市化と集中があったわけで、その結果として現在のような状況があるのでしょう。(明治以降の工業化と人口移動もあるでしょうが)結局、家を消費財として見るか、資産として考えるかの違いでは?そう言う違いとして捉えればいいのではないでしょうか。ドイツ流が一番というのも合点がいかない。日本の今後の高齢化の進展と人口減少は、住宅事情を大きく変える要因となるでしょう。どの程度の住宅を買えるかと言う経済的な話で終わるわけで、稼いでもなかなかいい家を買えない現実が横たわっているだけでしょ。(2016/02/27)

前提条件をいくつも無視している。

まず、ドイツは「地震国」ではない。これに対して日本は「地震国」である。また、日本では古くは江戸時代から、家は壊れることを前提としている。建ててしまえば半永久的に利用されるという欧州の事情とは全く異なる。

ところで、記事の中ではやたらと「日本人は住宅ローンに大金を払う」「家は高額の買い物だ」という指摘が出ているが、それでは林記者は最低限、日本の住宅ローン市場におけるLTV(ローン・トゥ・バリュー)を把握して記事を執筆しているのだろうか?非常に疑問だ。(2016/02/27)

 日本社会の一大弱点は住宅にあることをあらためて考えさせられる記事でした。日本で家の寿命が20年というのは、戦後の住宅不足に対応して安普請の住宅を建設しては建て直すことをしたために、スクラップ&ビルド的な住宅づくりが常習化したためでしょう。その結果、住宅の中古市場も未発達なままです。これが大問題なのは「一つの世代が住宅ローンで苦労しても次の世代からは楽になる」のではなく、「次の世代も、その次の世代も、新築してローンを抱え、経済的負担を強いられ続ける」社会になったことです。
 高温多湿な気候だから長寿命住宅は作れないというのはまちがいです。日本には古来の木造建築が使える状態で残っています。これは気候・風土にあった建築をし、きちんとメンテナンスをしてきたからです。戦後の住宅でもメンテのしっかりした住宅は長保ちしています(エネルギーコストはかかりますが)し、今は「200年住宅」みたいな商品も出ています。要は社会の意識が、家は基本的に100年以上使うもの、住宅はまず中古から探すべきもの、と変わればよいだけです。(2016/02/26)

以前、似たようなドイツ賛美の断熱記事がケンプラッツ(想定読者層が土木・建築技術者)に掲載されたときも、反対コメントの方が多かったですし、賛成派は反対派に対して「反対のための反対」論をかざす人が多かったように思います。
ここでもコメントに「できない理由」が多いことを批判している人もいるようですが、「できない」派の人が「良いことを真似るな」と言ってるわけではないですからお門違いですね。コスパ(B/C)が合わないというだけのことです。
土木・建築技術的に、今の日本家屋をドイツ同様の断熱加工できないはずはありません。新築はもとより、中古であってもです。
ただ、著者氏はそこまで加工されたらその家を適正価格で買ってくれますか? 他のコメントにあるように、日本とドイツでは気象条件も法制度も違うのでドイツと同じ外観・内装に仕上げても当然コストが異なります。
日本の法律は当然守って貰う必要が有りますし、手抜きなどもちろん論外。そのうえでの施工ですから、文字通り目が飛び出す思いの値段が提示されるはずですが、もしそんな価格で「自分は買う気が無い」のだとしたら、批判コメント諸氏以上に無責任だと思います。(2016/02/25)

家は消耗品。むしろ家=一生モノの買い物という前提が無くなったほうがいい。(2016/02/25)

最近の日経ビジネスの記事におけるコメントには一定の傾向が見られる。それは、どんな理由があっても、日本を批判する記事に対するクレームである。とりわけ、外国と比較した場合にはそうした状況は顕著となる。具体的には、日本の問題点を外国と比較して述べるとき、問題のすり替えが起きるのである。例えばこの記事におけるクレームであれば、「日本の住宅の資産価値は新築で購入後に減少の一途をたどり数十年でゼロに近づく」ことに対して、住宅を購入した人であれば誰しも不満に感じているだろう。それに対し、この記事はドイツでその問題を解決した事例があることを示したものである。あくまで、日本における現状を改善する参考情報を提供しているにすぎない。にもかかわらず、「日本の現状を理解していない」「ドイツ人はヒトラーを首相に選んだような国だ」「この記事を書いた人の視点は偏っている」と批判を書き連ねるコメントが多く見られる。これらは日本の問題点の改善する方法についてはまったく言及しない。現実に対して「目をつぶって」いるのである。もともと、日本という国は外国の制度やモノを「過剰に礼賛」してそれを一種の理想とすることで、それに比べて我が国は劣っているからそれを乗り越えねばならぬと考え、そして乗り越えてきた国だ。外国をあえて「過剰に礼賛」することで自分たちを成長させるテコとして活用してきたのが日本であるのに、最近は外国を「日本より劣る」「日本の方が良い」と考えることで現状から目をそらしている意見が増えているように思う。(2016/02/25)

アメリカ在住ですが、日本とアメリカを比較して考えると、一般的な市民にとって最も大きな買い物である不動産とその次になりそうな自動車の2つにおいて、日米での価格下落率に大きな大きな差があるので、「日本での資産形成は難しいだろうな。」と日々感じています。
こちらでは10万キロ走ったカローラが1万ドル以上で売れます(普通以上のコンディションなら)。私が10年ほど前に購入した家(築7年のもの)は今でも、購入時とほぼ同じかそれ以上の評価がついています。
家の場合、日本の気候の影響で耐用年数が短いのかと思いますが、それでも「20年で評価ゼロ」は現実的でないと思います。(2016/02/25)

ここで批判キャンペーンを張っているのは、すでにローンを組んで新築を購入してしまった人と、現在の状況で甘い汁を吸う不動産業界の人に見えるんですよね、不思議と。(笑)(2016/02/25)

減価償却の税制上の考え方と物理的な残存価値とは違うこと。数字が一人歩きしていますね。
建築士の資格をもち、もうじき定年になりますが、ほぼ、人生半分は設計監理で生きてきました。何人か書かれていますが、自然災害がある度に、法改正されたのは事実です。
ただ、建物は、きちんと設計して、適正なメンテナンスすれば長持ちします。最初に勤めた設計事務所は公共建築が多かったので、万が一の天災時の避難場所になる為に、建築基準法でもとめる強度より何割増しかの数値で構造は計算し、設備は改修しやすいような場所に、配管などは設備されていました。
40年ぶりくらいに、20代に自分が担当して建物を見に行きましたが、綺麗なもので、大事に使っていただいていました。
住宅の中古の流通物件は、残存価値が、前記の償却で、時間がたっとほぼゼロに近い形になります。従って、建物の価値を見極める眼があれば、とてもリーズナブルな金額で、中古物件も取得可能になりますが、それを、中立の機関がきちんと検査して、マーケット作れば良いと思います。不動産会社も高額な手数料もらうので、適正な評価システムを業界で作るべきと思います。
若い頃、不動産の価格の変動見て、異常性感じて手早く購入し、その時は、ローンの重圧がありましたが、後、家族が増えて賃貸に移り、売却した時がバブルがはじけ飛ぶ直前でした。定年近い年齢になり、再度、家を購入しましたが、表題にあるような消えたお金は払いませんでした。又、リフォームも、最小限度、自分でできるところは行う予定です。要は、マスコミ、業者に踊らないことと思います。(2016/02/24)

日本の住宅事情がおかしくないかと言うだけなのに日本批判するのはおかしいとか比べる事がおかしいとかどうしたのでしょうか?比べてお互いの良い点や悪い点を確認することがより良い物を生み出すための方法なのに。そうすると全く条件や環境が違うのに比べるのがおかしいと言い出しそうです。まったく同じの条件環境は無いし比べても仕方ないでしょう。違うから意味があるのですけどね。つまり日本大正解日本大好きだから日本を称賛しないのは外人だろうと何だろうとおかしいのでしょうね。そういう人が日本をダメにするのですけどね。自分に自信がないから最後の砦である日本人という事しか誇りが持てないのでしょう。。寂しい人達ですね(2016/02/24)

そりゃ、寿命20年は仕方ない部分もあるでしょ?高温多湿ってこともあるし、それに耐えうる技術がどんなに進んでも家の寿命を延ばすだけで根本的な解決にはならないわけですから。それに、技術も進めばそれについていけなくなりますからね。古い家にインターネットの回線とかつけられます?寿命20年って言うのなら、それ相応の家を買えばいいだけですし、いやなら一生賃貸でもいいんじゃないんですか?●自分の場合ですが、中古とはいえ家は買いました。障害もちで車椅子乗っている身ゆえバリアフリー対応の賃貸が無いので仕方なくってことですが。最近のマンション等はそれなりにバリアフリーも整ってますが、昔のマンションはまだまだですね。仮に、昔の家がずっと続くとしたらそれはそれで嫌ですね。だってバリアフリーが整ってない家がほとんどだし、そこからスロープ等つけてバリアフリー化しようとしてもそのスペースが無くてできないケースがほとんどだから。(2016/02/24)

前から気になっていたのでコメントしたいと思います。
ドイツで最近新築の集合住宅を購入した者です。過去がどんなだったかはよくわかりませんが、少なくとも現在はドイツでも新築住宅の青田売りが普通です。日本だけではありません。私が購入した集合住宅も、売り出し開始とともに目ぼしいものがあっという間に売れました。しかも、ドイツでは建築にとても時間がかかります。購入契約をしてから完成まで、うちの場合は2年近くかかり、その上、3-4ヶ月工期が遅れるのが普通と言われています。
日本との違いは、最初から長い寿命を考えてガッチリと作っておくところでしょう。それはつまり住宅の価格が高いということにつながります。日本は土地の値段が高すぎるのが、住宅そのものにお金をかけにくい理由の一つなのかもしれません。
あと、築年数が50年以上のものといっても、戦前の建築物と戦後でも違いますし、戦後の復興期に建設されたものは資産価値は低い〜作りがその前とあとのものに比べて悪い〜ようです。古いもので価値が高いのは100年近いもののリノベーション住宅などですが、この記事にもあるエネルギー効率(暖房効率、断熱性)は非常に低いので、リノベーションにもお金がかなりかかります。中古の資産価値は日本に比べたら高い価値を維持できていると思いますが、それはもともとそれだけの「投資」をして建築されたりリノベーションしたものだからです。日本でも、そこの価値観さえ変えれば実現は可能だと思います。実際、そういう住宅は昔に比べたら増えてきているのではないでしょうか?
もう一つ、ドイツ人の住まいに対する執着心は日本人とは比較にならないほど強く、他の費用を削ってでも住居にお金(と手間)をかけることを大事にします。そもそもそこの価値観からして違うので、表面的なことだけでは変えられないのではないでしょうか。(2016/02/24)

日本での事情ややデメリットに触れない事に対する批判を、出来ない理由から考えるなどとの批判コメントは間違っている。都合の悪いデメリット部分を列挙・考慮せずに突っ走るのが良いというのか?それでよいなら原発の件もドンドンやれば良いになるし、散々箱モノを作って無駄にしたことも間違ってない。希望的観測jの需要に不都合な面が意図的に軽視されてGOサインだされて失敗してきた歴史。大抵~を見習えという話は、表面の良い面ばかりみている軽薄なモノが多いです。もう今の日本には馬鹿しまくっても問題ないような余裕等ない。(2016/02/24)

日本人は、有名ハウスメーカーで建て、長期優良住宅の認定を受けたことで高品質と思っている戸建て住宅が、欧米はもちろんのこと韓国の基準からも断熱性能などが劣る、安普請であることを知らないのです。もっとも住宅の建っている街も日本は使い捨てですからやむを得ないのですけれども。(2016/02/23)

地震と相続税などの税制について触れていない。個人資産として消えても500兆円は国の中で回っているんでしょう、その点も不明確。他国と比較して狭い範囲で日本を批判する手法は教養不足の感が否めません。(2016/02/23)

新築戸建に22年住んで思う事。今年に入って、古さが目立ってキッチンのガスを電化に変えた。来年、風呂と洗面所のリフォームをする予定。お金が無いので、壁の塗り替えは再来年あたりかな。何が言いたいかと言うと、どこから20年で資産ゼロの話が出たのでしょうか。少なくともあと20年は住めますよ。それに、近所の中古住宅、土地代だけでは買えませんし。補足ですが、お金に余裕があるお隣は、室内の壁紙の張替まで行ったとのこと。隣近所、みなさん、大切に住んでらっしゃいますよ。(2016/02/23)

日本経済新聞電子版に「住宅資産から500兆円を消失させた三位一体の罪」というタイトルでこれと同様な日経ビジネス誌からの転載記事が載っていますが、そちらのほうが分かりやすくて良心的な記事ですよ。政府と不動産業界と金融業界がリスクを国民に押し付けている構図がよく分かります。翻ってこちらは、不必要に煽る典型的なネット記事で、しかもよくあるドイツ賞賛の出羽守スタンスなので読み進めるのが若干辛くなります。(2016/02/23)

都市計画に強制力があるのは羨ましいですし、日本も真似て欲しいとも思います。新築から20年後に資産価値ゼロで良いとも思いませんが、仮に減価償却が済むのであれば固定資産税を抑制する効果はあります。ただ、地震の頻度・規模が桁違いで、20年前の耐震基準で新築は認められません。20年前においても、さらに30年前の耐震基準ではNGです。コストパフォーマンスの関係で、関東大震災直後に3.11以後の耐震基準を求めるわけにはいかないので、徐々に規制強化へと進むしかないのです。●
ちなみに、風力発電の欧州規格では55m/sを超える規格仕様は特注扱いです。日本では60m/sの台風が毎年来ることが前提ですが、欧州製が安いと導入した風力発電が時々根元から折れていることは毎年のように新聞報道済みです。アメリカ資本が、自分の基準だけで日本にクレームを付ける際と同じ思考回路ではありますね。●
回転率で売る側が利益目的…説には賛成ですが、築30年の一戸建てが「土地代」だけで売って貰えない事実は「20年資産価値ゼロ」説と矛盾します。(2016/02/23)

コメントを読んで梅雨にはじまる高温多湿、台風、高潮、冬の季節風、豪雪、地震、津波等自然災害がフルセットで襲来する国で暮らす過酷さに改めて気付かされました。自然環境については米国東南部や中国上海デルタ辺りが似ていると思うので、それら地域で長寿命住宅が普及しているのなら参考に出来そうです。詳しい方の報告を是非お願いします。住宅ローンがノンリコースかどうか、保証人制度があるかどうか等銀行のリスク管理手法も大事なポイントですね。
なお、昔「ドイツ人と日本人」という本を読んで以来、あからさまなドイツ礼賛記事には眉に唾つけて見るようにしています。この記事の冒頭の典型的な煽りなどもいかがなものかと(笑)(2016/02/23)

記事に対するコメントを読んでみて、記者の言わんとすることが全く伝わっていないなあと思うのは、タイトルにある「消えた500兆円」の意味が分かっていないことですよ。端的に言って、日本は一人当たりGDPではそこそこ豊かになっているはずなのに、相変わらず日本人の生活が貧乏くさいのは、働いて稼いだ金のうち住宅につぎ込んだ500兆円を捨ててしまっているから。他の国ではその「500兆円」が保存されて、最終的には他の消費や投資に回しているわけですから。もし本当に日本では地震・洪水・火事・高温多湿のせいで住宅がどうやっても資産になり得ないのだとしたら、そもそも庶民は住宅を買うべきではなく、一生賃貸で過ごすべきなんですよ。(2016/02/23)

こう言うコラムを読むと、「日本は高温多湿だから劣化が激しい」と決まり文句を言う思考停止の輩が多い。
ロンドン郊外のテラスハウスに住んだ経験から言うと、土と木材で出来た家屋だが極めて快適。イギリスは夏こそ乾燥しているが秋・冬は毎日の様に雨で多湿という意味では日本の比ではない。それでも何十年、時には百年以上経った家もそこらじゅうにあるがきちんと価値を維持・増加させている。
またモスクワでは日本で言うマンションのようなところに住んでいたが、不動産を案内されたとき20世紀半ばに立てられたビルでと不動産屋が自慢げに説明する。概観はお世辞にもきれいとはいえないが、家の中は排水も含め非常にきちんとしており快適な家であった。
結論から言うと、日本の家屋の価値を貶めているのは日本人の既成概念とその上で商売をしている不動産・金融業ではないだろうか。(2016/02/23)

記事の内容そのものについてではないのですが、折角海外の具体例が紹介され問題提起されているのですから、「ばかばかしい」とか「日本は事情が違う」とか端から否定して論議を停止するのではなく、この部分は参考にできるのではないかとか、いやもっとこうすれば日本が先行できるかもしれないとか、現状を改善、改革するためのヒントとして前向きに捉えたらどうかと思います。束の間の「経済大国」時代、「もはや海外に学ぶものはない」と言うがごとく(実際に言う人もいたわけですが)謙虚さを忘れた日本企業や日本人が、あれよあれよという間に競争力を失い低落していくのを目の当たりにした、あるいは身を持ってその悲哀を味わった読者も少なくないと思います。老婆心ながら今後の日本の担い手世代の読者にお伝えしたいと思い、コメントさせていただきます。(2016/02/23)

日本は高温多湿だから。火山列島で地震が多いから。平野部が少なく平坦な土地が少ないから。などの「なぜそれができないか」論をかざす方のコメントが多いです。いわゆる「専門家とはなぜそれが出来ないかの理由を100通り言える人」たちですね。物事の解決や改善に対して全く役に立たない人。ここではそういった技術論や地政学的なことをみるのではなく、ドイツ人が住宅や地域環境に対して長期的ビジョンをもって全体最適を目指した街づくりをしていることが重要なのだと思います。中古住宅の価値がたかまるのであれば、一戸建てでも集合住宅でも100年、200年を見据えた家づくりとしての投資ができます。日本のように個人が20~30年で償却する消費財とは発想が違います。クルマにもその性格が表れてると思います。一般的にベンツやBMWなどは消耗する部分、壊れる部分を決めて、その部品は交換をする前提で作られてます。ドライブシャフトのラバージョイントなど。日本車は11年20万キロを部品交換することなく使い捨ての発想で作られてます。ブレーキパッドもサスペンションも寿命は2倍、性能は半分以下。古いものを憎み、新しいものを優遇するのは自動車税、重量税にも表れてますよね。古いものを大切にしないで目の前の「エコ」がエコだとうたってますから。家もクルマも文化としてみる教育が大切だと思います。取りあえずは町中の電柱を撤去から始めてほしいです。街にも車にも優しくないものですから。(2016/02/23)

▼ まあ、木造至上主義と、新し物好きで他人の手垢がついた瞬間価値を一気に低く見積もる日本人の気質が、不条理に勝ってしまった一例ですね。▼ そもそも高温多湿な気候で地震も多い国なのに、わざわざコンクリートや石よりも耐久性で劣る木造の家を建てるというのも変な話ですもの。まあ最近はマンションもかなり人気があるので、家に対する考え方も少しずつ変わってきているのかもしれません。▼ それにしても20年で資産価値がゼロになる、まるで消費財だ、というのが本当であれば、家なんて買うもんじゃないですね。外国の例を出すまでもなく、消費財にしては高すぎ、費用対効果も悪すぎ。車みたいに5年10年で買い換えられるほどの値段でもないのに、人生で一番高い買い物が、悪く言えば使い捨てになるのはちょっと淋しいです。▼ 今回の記事のように、外国の例を挙げて日本の問題点を煽り出す手法は、普段何気なくしていることに対して気づきを与えるという点で有効だと思います。非合理な伝統はそれに参加している人達が納得しているのなら別に構いませんが、支持を失えばやがて消えていくだろうし、そもそも他人にその価値観の共有を強制するものでもないですよね。なのでわたしは家は買いません。無駄。買いたい人はどうぞご自由に。(2016/02/23)

もはや、30年賃貸住宅(社宅も含めて)住んでいます。
ローンで組むと元金の0.5は利子ですよね。とすると1.5倍の価格で住宅を買っている。これを消費財として買っていいのかどうか、そこを説いているわけですよね。
ドイツはいい例ですが、日本人の住宅購入にかける情熱とお金はやっぱりおかしいですよね。しかも、修繕も考えていない住宅を!!
住宅購入よりも住まい自体に情熱とお金をかけてもいいのではないのかな。(2016/02/23)

日本人は合理的かどうかではなく、周りがどうしているかを基準にして行動する。だから周りの人が無理して住宅ローンをして家を買うのを見てそれが普通だと思って住宅ローンで家を買う。
 かといってドイツ人が日本人より賢くて個人が独立して考えて行動しているかというとそんなことはない。ヒトラーを首相に選んでナチスを熱狂的に支持したのもドイツ人である。(2016/02/23)

外国と日本に違いがあると短絡的に「外国の方が良い」としてしまう日本人コンプレックスみたいな傾向がありますね。特に中途半端なインテリ意識を持っている人が「俺はこんなコトも知ってるんだぞ。お前ら知らねぇだろ」みたいな態度を取ることも多いですね。
この記事もそういうレベルだと思います。(2016/02/22)

記事が無視しているであろう条件の違いについてコメントが非常に参考になる。付け加えると、ドイツでは住宅価格が上がり続けているため資産形成を当然視しているが、それはユーロ圏が成立して以来一人勝ちを続けているという状況が永遠に続くことを前提とした「住宅神話」ではないか?(2016/02/22)

そもそも国民性の違い・気候の違い・災害に対する感覚の違いなど多くのファクターを考慮していないことにすごい違和感を感じている。
また、違う麺から考えれば、私は住宅業界にいるが、本当に理想を追い求めても購入者の1人でも嫌だといえば日本では商売にならなくなるリスクがものすごく増大する。また一方で、少しくらいの事はいいじゃないかと言って、勝手なことをする業者が1社でもあって、その会社が儲かればみんなそれに右にならえだ。役人は業界とべったりで、理想を目指す崇高な意志を持つ人間も少ない。
日本人って、こういう記事を書く人間は海外第一番という感じで書くところが多いが、それは日本人のことがわかってない証拠だと思う。(まぁ日本人自体もエコノミックアニマルから抜け出せていないのが本音のところではあるのだが…(2016/02/22)

小泉政権時代に某有力政治家が「あんまり地震が来ないと建築需要が増えなくて困る」といった内容の発言をして物議を醸していたことを思い出しました。あれは長らく続いてきた日本政府の国策を象徴した、実に酷い発言でした。日本で100年住宅として有名なヘーベルハウスはまさにドイツ語であり、ドイツのヘーベル社の建築材を使っているわけですが、今後は戦後の粗製濫造の住宅からこういう住宅への建て替え需要が細々と続いていくんじゃないですかね。安倍政権の諮問会議でも、たびたびこの話題(住宅の社会資本化、フローよりもストックを重視)が出ていますので。とりあえず東日本大震災の復興需要で味をしめた土建業界の族議員が跳梁跋扈しないことを祈るばかりです。(2016/02/22)

そこはやはり日本人が馬鹿所以のところだからでしょう。
親の世代が終わったら潰して、子の世代で建てる。建築会社のボロ儲け、その構図以外にないと思います。じゃない 住宅展示場にある社員の車が、ポルシェ、フェラーリetc の説明がつきません。(2016/02/22)

日本では、住宅の太陽光パネルが強風で飛ばされた事例がありました。日本とドイツでは住環境、社会環境などが違うようですね。(2016/02/22)

他の方も書いていますが、湿気と地震だけはいかんともしがたいのではありませんか?木造と石造も違うし、そもそも日本の火消し=解体ですよね?昔か。・・日本の住宅制度は、別に文句はございません。問題は銀行のローンの手数料が、高すぎるのが問題です。5億だろうが2000万だろうが、資産価値が変わらない(例;日本の土地)なら、それで良いです。値段そのものより担保されるかされないかが問題ですから。問題は銀行のローン手数料です。こっちにメスを入れるべきで、建物の資産が目減りするなら、それに応じて利率が引き下げられるべきなんです。それなのに、日本の場合、最初こそそうでもないのに、資産価値が減るのに、利率が下がらないんです。極論、ローンは最初が一番高く、20年経ったらゼロにするようにするべきです。そうすれば適性な評価になるでしょ?(2016/02/22)

築36年の木造住宅に住んでいた経験から、高温多湿の日本と乾燥した欧州との住宅事情を単純に比較する違和感を覚えます。

日本の木造住宅は築20年前後から諸々の修繕箇所が発生し、あちこちを直していると一千万円以上の出費になることに気づきます。
地震もしょっちゅうあり、今後も住み続ける安全面や金銭面を考えると、結局建て直すか新築物件に引っ越すほうが安くなるのです。

火山列島の地震国であり高温多湿の日本の住宅を、単純に他国の住宅と比較するのは間違っているのでは。(2016/02/22)

以前から、すごくおかしいと思っていたことは、一国一城の主とか男の甲斐性とかいう甘言に騙されて、住宅ローンを払うために人生の大半を費やし、長い通勤時間に耐え、ほしいものを我慢した挙句、払い終わったら大した資産にもならない(マンションなら立て替えもままならず)という状況。今回の記事もその解決策の一つになりそうですね。(2016/02/22)

なんかすっきりしない。一見良いような内容なのだが。
すっきりしない理由が自分でもよく分からない。中古物件の耐震・免震が気になっているのか。資産と見なすのが難しいと思っているのか。

とにかくすっきりしない。(2016/02/22)

ドイツに4年済み、日本で新築戸建にローンを組んで住んだ者です。ドイツならではの政策がよくまとめられており非常に興味深く読みました。
実際に住んだ身としては、建物の建て方、コスト構造、環境が全く違うので、もっと深く切り込んだ記事を期待しております。
例えばドイツは涼しいため冷房設備が無く、暖房のみ、暖房はセントラルヒーティングが基本で追加の暖房空調は少ない。二重窓で基本建具で全て完結。お湯も集中給湯が少なくない。
その点日本はガス給湯器、全自動お湯張、ガス式床暖房、浴室乾燥機など家電製品が目白押し。冷房も各部屋必須で空調設備は別途必要。配管は建物に穴をあけて配管し、空調機は外に設置。しかも、基本的に20年ぐらいで設備劣化し交換が必要となる。
木造20年で価値ゼロとうたっていますが、リフォームしにくい家も少なくなく、ドイツのようにRC→スケルトン→フルリノベというわけにもいかず、税法の問題もあり償却価値の考え方が全然違う。
ただ、素晴らしい問題提起だと思いますので今後もこの手の記事はシリーズ化してほしいです。(2016/02/22)

みんなが狂っていると、それが当たり前に感じられてしまう。家が20年で価値ゼロになってしまうのもそうだし、そんなもののために35年ローンを背負う人が後を絶たないのもそうだし。そもそも35年勤め先が安泰で自分の雇用も維持されるという仮定があまりにノーテンキなこと。
日本人は無類の心配性なので世界一「保険が大好き」なのだと言われているけれども、ものごとを本気で心配したり物事をきちんと考えることをほとんどしていないようにも思えてくる。(2016/02/22)

日本の木造家屋が20年で資産価値ゼロになることの是非はともかく、記事中のドイツの住宅は木造ではなく、建物の躯体は鉄骨で出来ているように見受けられますし、そもそも戸建てではなく集合住宅のようですが・・・。ただし間取りは日本のものと比べてかなり広そうで、そもそも一定以上の広さがないと資産としての価値を認めにくい気もします。日本の場合、東京都でさえ下水道普及率が100%になったのは平成に入ってから。単に日本人に知恵がなかったというだけでなく、やっとそういう話ができるようなレベルになったということでもあると思います。(2016/02/22)

日本でも10年くらい前に外断熱とスケルトンインフィルによって欧米のように100年もつマンションというのを売りにしていた会社があって自分も買おうと思ったが、何せ値段が高いので断念。そのうち中国での不動産事業に失敗してその会社が倒産。今外断熱とスケルトンインフィルをやっている会社ってあるのかな?(2016/02/22)

なるほど、新築の購入費では数千万だが、リフォームで数十万から数百万程度なら手を出しやすく、それに補助金が付くなら、リフォームに積極的になり、国は付加価値税で補助金分をカバーできるわけだ。

リフォーム融資も中古住宅の価格を適正に判断できれば、
貸出額が低くても数が出せる。

しかも、リフォームは人の雇用が必要になる。

なんでもかんでも、いいことづくめではないだろうし、
今の日本が積極的に転換できるとは思えないが、
なかなか考えさせられる記事と思う。(2016/02/22)

全く同感ですが、どうしたら改革ができるのかがわからない。(2016/02/22)

「20年で価値ゼロ」とは何を意味して言っているのでしょうか。家としての機能ならまだ現役、たとえ木造であっても20年で壊す人はまずいないでしょう。
取引価格というなら古家の評価として低くなるかもしれませんが、まだ使える以上、中古不動産として流通し、それを購入しリフォームする人に利益をもたらすはずです。
ドイツのように公で規制して価値を維持しようとすれば、コストがかかったり自由が制限されたり良いところばかりではないでしょう。
結局社会の資本財として日本の現状が全くダメという訳ではないと思います。(2016/02/22)

ドイツのそんな資産価値の内、土地の分はどれ程なのかしら?日本はその殆んどが土地で決まると云うだけの違いじゃないのかな?建物に価値が無ければその分、安く中古を買える訳で、買った後、好きなように出来るのも日本のメリット。最近のリハウスで変わるかも知れませんけど。
地盤が軟弱で、台風も梅雨も地震も大水もある日本で何百年も持たせる事の方が高コストになりそうな気がします。(2016/02/22)

太陽光で電気代の暴騰するドイツを今更見習っても…と思わざるを得ません。京都の歴史的景観も大分損なわれましたし今更感があります。(20年以上前から言われてましたし)。
同時に新築至上主義は良質な中古ストックを産んでいます。自分の両親は中古住宅を買い、そのメンテとリフォームには携わりましたが、携わっていれば容易ですが日本の気候からするとやはり中古はリスキーです。
供給を絞れば住宅価格が上がる、という事は借家系の国民に貧乏になれという事でもありますよね?(よって難民は市井に溢れる)
今まで価値のない物に価値がつけばバブルを生みますが、今の日本の中古ストックの平均レベルでは却って害が大きいでしょう。(2016/02/22)

読むに値しない記事。
どうしてこの著者はここまで視野が狭いのだろうか?
日本の家屋が20年で廃物になるのは良い事と言える。
式年遷宮の伝統がある日本ではものを作り続ける知恵としてものを作るサイクルが短い。
壊した家屋も廃材としてリサイクルする知恵もある。
国家的無駄遣いと見える不動産のサイクルも経済からみれば金が回るから悪いことでは無い。
ドイツの家は石造り、日本の家は木造。
それぞれ気候風土に根差した必然性と合理性がある。
何でもかんでも「外国の方が良い」とするのは知能が低い。
戦後教育の弊害とも言える。
日本の良いところが見えなくなっているのはケシカランとも思う。(2016/02/22)

風土が違うのでドイツの例は参考にはならないでしょう。日本は湿気が多く、台風も来るし、地震も多い。私は古びた木造の家で育ちましたが、床はギシギシ音を立てるし、隙間風は入るし、雨漏れはするし、カビ臭いしでいいことなしでした。年数が経てば資産価値ゼロは当たり前です。伊勢神宮だって決まった年数ごとに建て替えますよね?日本の風土にはそれが合っているのです。住宅ローンが高額になるのは都市部の土地の値段が高いからですよね?田舎では家は安く買えますよ。こだわらなければ。(2016/02/22)

戦後高度経済成長路線のまま住宅政策が継続されているのが主因だろう。今後著しい人口減にも関わらず、また、空き家が著しく増えているにも関わらず、旧態依然のまま増加する新築・・・そして、20年の寿命・・・
政治が放置してきたツケ。(2016/02/22)

■日本で中古住宅が資産にならない理由は単純明快、「地震」のためです。大きな地震のたびに、特に一戸建て住宅は確実にダメージを受けます。東日本大震災で、実家の戸建は若干ながら歪んでしまいました。室内の扉の閉まりが悪くなりました。祖父母の家も、以前の大きな地震で一部が沈下し歪んでしまい、雨漏りするようになりました。構造的なダメージですので、抜本的な解決には立て替えしかありません。こんな住宅が日本中にごまんとあることでしょう。■集合住宅も、大きな地震のたびに耐震基準が強化されてきました。耐震改修を怠っている古いマンションは今や危険な住宅です。構造的な問題ですから耐震改修には相当な費用がかかります。建て替えた方が総合的なコストが安くなる場合も少なくありません。■日本に住んで15年以上になる欧州出身の妻は、今では宿泊施設ですら古い建物を避けるようになりました。東日本大震災を体験したので、新しい丈夫な建物がどれだけ価値があるかをよく理解しているからです。(2016/02/22)

四季の気候変動が大きい上に地震国の日本と安定しているドイツを単純比較はできないけれど言ってる事は間違いない。 アメリカにしろドイツにしろ基本的に家はリフォームしながら価値を高める物というのが外国では一般的だし価格を考えればそれも当然だと思う。
日本も木造技術を生かしてせめて50年は維持できる住宅を考えていくべきだと思う。 また地熱・太陽光・風力等を積極利用して省エネルギー政策へシフトしていかないといずれ厳しい時代になるのではないだろうか。(2016/02/22)

地方の住宅建設会社の売上の7-8割はリフォーム需要だそうです。バブル以前は新築が多くてリフォームは少なかったそうですが。20年で無価値になっても取壊すわけでもないですし。第一転売目的で住宅購入をする人もバブル以降激減しているのではないでしょうか。現在の高耐久住宅は手入れさえ怠らなければそれこそ孫子の代まで使える品質はあります。現にわたしは建売住宅に住んで20年ですがたぶんまだ50年は普通に使えると思いますよ。日独住宅事情を対比するためにしかたないのはわかりますが、あまりにも皮相的で驚きました。もう少し掘り下げて取材してから記事にしたほうがいいと思います。(2016/02/22)

>子供の代まで資産として残す

地元就職が厳しいから残しても土地を売払うだけになっちゃう。
家を建てても代々の家にはならず仮住い感覚のままだから性能や資産価値よりも見た目重視の新築が多い。
建てるときにも「ここを終の住いにする」と言う意識も薄いよね。(2016/02/22)

税制上の減価償却期間をあたかも日本の家の寿命のような表現をしたり、日本のここ半世紀の生活様式や耐震技術・法規の急速な変化のため耐震改修・断熱などのリフォームをしようとすると新築並みにお金がかかる実態を無視するなど程度の低い欧州礼賛日本下げ記事ですね。(2016/02/22)

 そうか、知らなかったなー、欧州は石造りの家屋が多いから資産価値も減らないのだろうとしか思っていなかったが、考え方を改めよう。我が家も40年超だから、普通なら価値はゼロになるに違いないが、実際は済むには少しも問題はないのだから、ゼロはおかいしと思っていた。改修などもどんどん進めていこう。問題は¥だけどもともと他に依存する気はないのだから、どうすれば価値を維持しさらに高くしていけるか、個人として少し考えてみよう。よい記事、報道でした。(2016/02/22)

日本の家は一部を除いて、そもそも消耗品という意識で作られていると思う。そのようなクオリティの中古住宅は価値ないでしょう。
問題なのは消耗品として作られた家を資産として売りつける建設会社だと思う。(2016/02/22)

和魂洋才の発揮や欧化羨望ではないが、日本の住居住宅政策に確たるものがない。やるべき事柄の優先順位で富国強兵施策が最優先される中、衣食住は近代化の基本とされてはいたが、長く単なるお題目にされ続け後回しにされた事は理解するにしても先の大戦後七十余年を経た今、集合住宅だ、マンション、レジデンスだといってみても所謂戸建て住宅が偉ぶる住政策は明治時代かえら今に至っている。この偏り方是正を思慮した為政者も亦、基本は財源確保から、元標の課税政策は土地に拠らざるを得ず全て其処に依拠している。しかしいつ迄も戸建ては地球上の土地付きで集合住宅は法というルール付き空間分け前では如何なものか。何故日本人は住宅ローンに大金を払う?の不思議と経済のグローバル化連呼の割には住宅・住居を金融商品と一緒にできない理由は、自然災害多発、地政学上、石造等でない張りぼて住居にせざるを得ないの所為と説明され、都合のいい例として先の東北大震災エネルギー問題が引用される。正に行きあたりばったりそのもの、記述は古くて新しい日本の住の分野に一石を投じてくれた。(2016/02/22)

地震と高温多湿という条件はどちらも住宅にとって致命的な日本特有の悪条件です。
その事に触れずに「20年で資産価値がゼロ」を慣例と言い切るのは勉強不足なのか、あえて黙っているのかなのかどちらなのでしょうか?(2016/02/22)

建築基準法や建物に関する法制度の不備、建物に対する歴史文化を背景にした意識から、そして植林、木材生産と消費のサイクルの不連続性という3つの観点から日本人の住宅に関する意識がそうさせているということをまず,押さえなければならない。ドイツの気候と石の文化を無批判に日本の現状が不都合だからと言って即導入すれば解決というわけにはいかいだろう。歴史的背景で一番の影響を与えているのが江戸時代の住宅事情、歴史的に古い文化財である神社仏閣には無条件に投資されて価値を高めているが、一般庶民の住まいは安普請のどぶ板長屋、いつ火事で焼けてもいいように安い材木で再生可能、その文化を引き継いでいるのが仮設住宅。(2016/02/22)

この住宅の件、日本だけが世界で特殊なのかもしれませんね。当方は米国に現在住んでいるのですが、米国では、経年で資産価値が減少するということはありません(メンテナンスは必要ですが)。
同僚にアジアから移住した人もいますが、日本の住宅事情を説明すると同様に驚きます。

ちなみに私は賃貸派です。(2016/02/22)

なんでもかんでもお金に換算して評価するのはおかしいと思います。家というものは、その国や地域の文化そのもの。いろんな考え方があることは何もおかしくない。(2016/02/22)

地震国の日本で古い住宅を残すより、耐震設計も、断熱省エネ化も進んだ新しい住宅に建て替える方が合理的です。日本の事情も碌に調べない外国人に一方的に外国の価値観を押し付けられるのは不快です。例えるなら20年前のノートPCを改造しながら使う方が良いと言われているようなもの、最新のPCに買い替えた方が安くて性能もいいじゃないですか?(2016/02/22)

地方再生とか無意味なスローガンを立てるくらいなら、こういう取り組みをすべきじゃないの?
地方に住宅を建てても金融資産として機能するなら、相当な数の人が買うと思うけどね。
まぁ、日本の住宅=消耗品って言葉はしっくり来ました。
そんなモノ、誰が買うかよ。(2016/02/22)

ばかばかしい。日本の住宅市場で最も不条理なのは仲介業者が買い手からも3%という手数料を受け取れる市場慣行。例えば、テレビの広告を見て化粧品を買いました。誰がテレビ局に手数料を払いますか?不動産仲介行者は家の売主から広告を依頼されて、その家の買い手を見つけてくる事に付加価値がある。其のほかには、家の取引の契約書については行政書士、代金の受け渡しは銀行で行う。不動産仲介業者は殆ど何も買い手に対して付加価値のあるサービスをしなくて3%という手数料を受け取れる。もっと重要なことは彼らは売り手のエージェントでもり、買い手のエージェントでもある。これは利益相反。仲介業者は高く売れる方が彼らにとって収入が増えるのだから決して買い手のエージェントにはなりえない。金融庁が監督官庁なら絶対に許されないものが、国土交通省という役所はそいういう道理が通用しない役所なのだろうと辟易とする。こんな高住宅の流通コストでは住宅に需要のある世代から住宅を供給したい世代に円滑の住宅が譲渡ができる理屈がない。マスコミも空き家問題の記事をよく書いているが、肝心の仲介手数料の国際比較など殆ど書かない。マスコミとしての覚悟が無い。全く腰抜けだ。
ドイツの住宅事情と日本の住宅事業を環境の違いを説明せず書いているのこの記者も評価に値しない。(2016/02/22)

日頃から大いに疑問に思っていたことで、著者の林氏に感謝したい。
日本の新築の家は資産にあらず、という考え方に賛同する。購入するやいなや価値が下がり始め、木造に至っては20年で資産価値がゼロになる。更地同様に雨風をしのげないような状態になっているというのならもちろん分かるが、そうではない。これを疑問に思わないのは、「洗脳」されてしまっているからに他ならない。もうひとつおかしい点は、法隆寺のような、世界最古の木造建築を有していながら、実際に日本の現代建築の老朽化が早いということ。イギリスの私の上司は築300年の家(木造ではなかったが)を改装して普通に暮らしていた。日本の業者は意図的に建物を使い捨てにして回転率を上げ新築を売ることで儲けようとしているのではないか。思うに日本の現代建築は、住宅建築の伝統は受け継いでおらず、「戦後のバラック」の延長にあるようだ。そう考えれば短命で価値がすぐ下るのも不思議はないし、建築の面でも日本の伝統美学から訣別して「アナーキー」な建物ばかり作り殺伐とした都市景観を生んでいるのも理解できる。
こういう異常に気がつくために海外の事例を学ぶことはやはり大切。(2016/02/22)

環境の違いから躯体の期待寿命に大きな差が出ると思われるのに、一緒にする理由が分かりません。(2016/02/22)

たとえ十分にメンテナンスされていても、築50年の一戸建て住宅には魅力が無いのが現実でしょう。横浜市に住んでいますので在日米軍の住宅を目にする機会がありますが、まさに海外ドラマで目にするアメリカ郊外の家そのもので、こういう作りと大きさ、間取りの広さだったら中古でも買いたいなと思いますが。平地の少ない日本の人口密度を考えれば、都市部の駅周辺の狭小地に3階建住宅を建ててまで一戸建てに固執する(またそれができてしまう)方がおかしい気もします。東京の都心部、山の手線の内側でさえ、高層ビルの横に木造2階建て住宅が普通に建っていますからね。(2016/02/22)

政策はその国の環境等地政学的にすべて説明できますが、入り口に駐車場を作り自動車乗り入れ禁止も自然環境や地形と関係します。日本は山岳国家で平地が極めて少ないですから歩きで数百メートルですら大変な所もあり、また積雪寒冷地でも難しい物があります。札幌など最たるもので、あの積雪量で大都市を作った不自然さ。ただ大局的に日本は変ですね。武田教授が言っている「仮想社会」なのでしょう。住宅ローン減税も妙な話です。本質を見極めなくても国家が衰退することのない「島国」。地政学で説明できます。しかし、200年前とはまるで違う世界環境ですから、島国根性(本質を見ない)国民が今後生き残れるのかちょっと心配しています。(2016/02/22)

お付き合いしてわかる土建省キャリアのレベルの低さ。
住宅政策のグランドデザインなんかほとんど考えていないと思われる。(2016/02/22)

頷き参考とすべき点もあるとは思えるものの、各種災害を常に共にし、それに対する要求水準が20年前とは異なりこれからもそうであろう日本との単純比較は、「へぇ、羨ましいモンだね」以上の感は持ち得ません。又、ドイツ国内でもそうでしょうが太陽光/風力発電は地域/立地によりハードルの高さが異なり過ぎる為、現在のドイツの政策からモデル都市の選定に政治的恣意性も内包していると思われます。この記事は当然この様な素人コメントも織り込み済みの枕でしょうから、次回以降続く二国間の相違を踏まえためくりめく示唆が覆いに楽しみです。紙媒体の今月号主題の様ですので、語り尽くされた欧米諸国と日本の住宅に対する相違と結果としての現状というテーマへの新風、期待しております。(2016/02/22)

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誰もやらない領域を根気強く続けられるかが成功の秘訣。

田坂 正樹 ピーバンドットコム社長