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「金妻」住宅地の落日、高齢化でスラム化懸念も

東京五輪の終幕が「空き家ビッグバン」の号砲に

2017年4月18日(火)

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 国土交通省は3月、今年1月1日時点の公示地価を発表した。発表によると、わずかではあるが住宅地の地価が9年ぶりに上昇、地方都市でも、札幌市や仙台市、広島市、福岡市が地価上昇を示した。アベノミクスや日銀のマイナス金利政策がようやく効果を発揮したようにも見えるが、一方で日本の人口はすでに減少に転じ、空き家率も大幅に上がっていたはず。はたして我が国の住宅を取り巻く実情はどうなっているのか?
 不動産コンサルティングのオラガ総研、牧野知弘社長に話を聞いた。

(聞き手は、柳生譲治)

“ファンドバブル崩壊”の時の動きに類似

国土交通省が先日発表した2017年1月1日時点の公示地価で、「全国の住宅地」が9年ぶりに上昇に転じました。上昇率はごくわずかでしたが、資産デフレからの脱却の良い兆候と見てよいでしょうか。

牧野:それは短絡的だと思います。不動産の価格の変動について考えるには、その要因が投資を目的とするマネーによるものであるのか、実際に住んで利用する実需に基づくものであるのか──両方の側面を考える必要があります。実需についてはもちろん、人口の減少を背景に確実に減っていきます。

 不動産が証券化されるようになって以降、投資マネーの対象としてマンションなどの不動産がクローズアップされるようになりました。不動産業界に流れ込むマネーはその時々の投資環境によって常に変動するものです。最近の住宅地の地価の上昇は“(不動産)ファンドバブル崩壊”と言われた2007年ごろの動きに類似していると思います。投資マネーの動き次第で、目先の地価の上下動はありますが、大きな流れとしては人口の減少とともに実需が減少し、とりわけ中古住宅の価格は低下傾向です。

牧野知弘(まきの・ともひろ)氏
オラガ総研社長
東京大学卒業後、ボストンコンサルティンググループなどを経て、三井不動産に入社。「コレド日本橋」など、数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がける。2006年、日本コマーシャル投資法人執行役員に就任し、J-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年独立し、現在に至る。近著に『実家の「空き家問題」をズバリ解決する本』、『2040年全ビジネスモデル消滅』、『民泊ビジネス』など。

中古住宅の“駅バス物件”はもはや売れない

「日本の人口は2053年に1億人割れ、50年後 8808万人になる」という、ショッキングな発表(厚生労働省の国立社会保障・人口問題研究所による)が先日ありました。人口減少が続く以上、住宅の実需は減るし価格の低下は続くと。

牧野:移民を受け入れて日本の人口が増えるといったことがない限りは、住宅の価格低下傾向は止まらないでしょう。今のところ首都圏の人口は都心回帰の傾向もあって増えていますが、名古屋圏は横ばい、大阪圏では減少傾向です。また首都圏でも千葉や埼玉などですら人口はいよいよ減少に向かいそうな兆しがあります(※編集部注 例えば2015年の国勢調査に基づく千葉県の人口は622万人で、前回調査から0.1%増と過去最低の伸び率)。

コメント37件コメント/レビュー

私も築38年の戸建てに住んでいます。駅からは坂道だらけの徒歩15分、家内はバスのみ利用です。
買い物には自家用車が必需品です。この度駅近マンションに移ることにしました。ただ住んでみないとマンションのデメリットは分からないし住民間の問題も考えれるので、現在の住まいは緑豊かだし家庭菜園もできるので別荘にしようと思っています。ドイツなどに行くと郊外には小屋が併設された都市住民の畑みたいなものがたくさんあるようです。
バス便郊外住宅も安価な都心住民の別荘になれば良いと思います。富士五湖や信州に行かずとも多摩丘陵で、お充分緑は多く空気も水も綺麗です。(2017/12/30 10:03)

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「「金妻」住宅地の落日、高齢化でスラム化懸念も」の著者

柳生 譲治

柳生 譲治(やぎゅう・じょうじ)

日経BP総研 主任研究員

業界紙記者、雑誌編集者、建設作業員など様々な職業に就いた後、2001年日経BP社入社。日本経済新聞社デジタル編成局プロデューサー、日経ビジネス副編集長などを経て、2018年8月より現職。

※このプロフィールは、著者が日経ビジネスオンラインに記事を最後に執筆した時点のものです。

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記事のレビュー・コメント

いただいたコメント

私も築38年の戸建てに住んでいます。駅からは坂道だらけの徒歩15分、家内はバスのみ利用です。
買い物には自家用車が必需品です。この度駅近マンションに移ることにしました。ただ住んでみないとマンションのデメリットは分からないし住民間の問題も考えれるので、現在の住まいは緑豊かだし家庭菜園もできるので別荘にしようと思っています。ドイツなどに行くと郊外には小屋が併設された都市住民の畑みたいなものがたくさんあるようです。
バス便郊外住宅も安価な都心住民の別荘になれば良いと思います。富士五湖や信州に行かずとも多摩丘陵で、お充分緑は多く空気も水も綺麗です。(2017/12/30 10:03)

東京の郊外が、高齢化で人口減ってる=土地が余り出してるんなら、そこに産業誘致すればいいんですよ。馬鹿の一つ覚えみたいに、耕作放棄地とか工場跡地に売れないマンションとかショッピングモール建てるだけが能じゃないでしょ。そもそも仕事無くて、収入もなければ誰もそんなもの買わないわけで、仕事=収入から何とかする必要がある。
それに、バブルとか円高で遠くの山奥とか海外に工場とか研究所つくっちゃったんだけど、メールじゃイマイチ話が円滑に伝わらないし、トラぶったら飛んできゃいいわけだから、適当な空きがあるなら、やっぱ近場が一番って考えてる企業結構あると思うんですよ。だから、小池さんとかが音頭をとって、その場所をつくってやれば、郊外は復活できると思うんだけどな。自民党でもいいよ。(2017/05/16 15:08)

著者は不動産投資のコンサルティングをされているようですし、
結末に賃貸を勧めるのはポジショントークでしょう。

家が耐久消費財だとしても、同じ条件なら賃貸よりも持ち家の方が当然低コストです。
40年分の賃料と新築物件のローン金利含めた総支払額を比較してみてください。
あえて生涯賃貸を選ぶ人はそのあたりの損得を気にしない高収入の方でしょうね。(2017/05/11 18:18)

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小田嶋 隆 コラムニスト