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不動産免許を持つ“テック企業”目指す

エー・ディー・ワークス社長 CEO 田中秀夫氏に聞く(後編)

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2018年9月14日(金)

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エー・ディー・ワークスは、賃貸マンションなど収益不動産の販売・管理事業を展開。さらに事業拡大にも積極的に挑んでいる。一つが海外事業。海外で国内同様の事業を展開することで、より有力な顧客の囲い込みにもつなげている。“不動産テック”にも踏み出した。手始めに、クラウドファンディングのシステムを不動産ファンドなどにつなげる企業と提携。テクノロジーを活用し、従来の不動産ほど投資を必要とせず、利益を上げられる企業を目指す。

リーマンショックの頃、自分の会社は潰すわけにはいかないと、どんな同業者が潰れていっているのか、メモしていたんですよね。

田中:そうです。メモを見ると、倒産する不動産会社には共通点がありました。右肩上がりの成長を前提に、売り上げを大きくして利益を確保しようとしていた形態の会社が多かった。

 不動産事業での利益はせいぜい20%。税金を引いたら10%です。つまり、原価が膨大にかかる事業ということです。例えば、採算が取れ、確実に売り上げを200%に伸ばす開発案件があったとします。もし、その事業に取り掛かれば、それまでの事業資金に加えて、土地の仕入れや建設などに、あと100%分の資金が必要です。

 この資金手当に自己資金が20%必要となれば、これで自己資金は底を突きます。回収の際、少しでも収益が見込みを下回ってしまうと危ない。

 当社では、これだけはやめようと思いました。当社では売却するまで利益を生まない開発用地を原則として買いませんが、これがその理由です。その点、賃貸物件からは家賃収入が得られます。今後も、常にフローの収入がある経営は続けていきます。

海外物件は国内物件より管理を任せられる

新しい事業や事業の拡大についてはいかがですか。

田中:一つは海外事業です。

 日本国内だけでの事業展開ですと、やはり国の経済の状況などに左右されるというリスクがあります。そこで海外での展開も考え、米国のロサンゼルスで事業を始めました。

 私は青年会議所の不動産部に所属していたのですが、そこのメンバーと一緒に海外の不動産を視察してきました。そうした中、ロサンゼルスが面白いと感じたのです。

 既に日本の事業システムをそのまま米国に持ち込んで4年ほどになります。仲介業者から情報を得て収支計算し、法的な問題もクリアにしてから物件を購入、リニューアルして家賃を上げ、日本人の投資家に売るというビジネスです。

 この事業の当社にとってのメリットは、国情のリスクヘッジができるほか、物件を購入したオーナーに、管理についてもお任せいただけること。国内ですと「管理は自分でするから」という方が割といます。

 現在米国の不動産では、建設から22年以上たった木造建物は4年で減価償却できることになっています。例えば土地が1億円、建物が1億円の物件を2億円で購入すると、4年で2500万円ずつ償却できます。すると5年目からは償却ができなくなるので、買い換える方が多くなります。

米国でも収益不動産ビジネスを始めた。顧客は国内と同じ、日本の富裕層。写真は、米ロサンゼルス市郊外で2018年3月期に販売した「Carnegie Apartments」

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私はずっとバランスシートを重視し、公私を厳しく区別することを経営の根幹にしている。

岡田 卓也 イオン名誉会長相談役